건물주가 바뀌면 상가임대차보호법 10년이 다시 시작될까?
현실에서 흔한 고민
"이제 새 건물주라며, 월세도 올리고 재계약을 해야 한다고 하네요. 계약서 다시 쓰면 보호기간 10년도 새로 시작되는 거 아닌가요?"
신림동에서 8년째 식당을 운영 중인 임차인 A씨는 최근 건물 소유권이 매매로 변경되었다는 소식을 들었습니다. 새 건물주 B는 기존 계약 종료 후 월세를 인상하고, 2년 재계약과 함께 “2년 뒤엔 점포를 비워달라”고 요구했습니다.
A씨는 혼란스러웠습니다.
"건물주가 바뀌고, 계약서도 새로 썼으니, 계약갱신요구권 10년도 새로 시작되는 거 아닌가요?"
사례 요약
- 임차인 A: 신림동에서 8년째 영업 중
- 새 건물주 B: 기존 계약 종료 후,
- 월세 인상
- 2년 재계약 제안
- 이후 퇴거 요구
- A는 건물주 변경과 계약 갱신을 이유로 보호기간 초기화 여부에 대해 의문 제기
법적 쟁점 분석
계약갱신요구권의 보호기간은 ‘최초 계약일’ 기준
상가건물임대차보호법 제10조 제2항은 아래와 같이 규정하고 있습니다.
“임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있다.”
– 상가건물임대차보호법 제10조 제2항
즉, 계약서가 새로 작성되거나 임대인이 변경되었다 하더라도,
계약갱신요구권 보호기간은 ‘처음 임차한 날’을 기준으로 계산됩니다.
건물주 변경이 있어도 권리는 승계된다
건물의 매매, 상속, 증여 등으로 임대인이 변경되어도,
임차인의 계약갱신요구권은 자동으로 새로운 임대인에게 승계됩니다.
관련 판례
대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결
“상가임대차보호법의 ‘최초 임대차기간’은, 법 시행 이후 체결되었거나 그 전에 체결되었더라도 갱신된 임대차계약의 경우, 동일 상가에 대해 최초로 체결된 계약을 의미한다.”
📌 결론:
A씨는 이미 8년을 영업한 상태이므로, 재계약 2년이 추가되면 총 10년 보호기간이 끝납니다.
새 건물주 B가 ‘보호기간 리셋’을 주장하며 2년 뒤 퇴거를 요구하는 건 법적 근거가 없습니다.
조언 및 대응 방안
- 보호기간 계산 기준을 명확히 인식
- 최초 계약일로부터 10년 계산
- 임대차 계약이 새로 작성돼도 보호기간은 누적됨
- 새 임대인에게 권리 승계 통보
- 등기부등본을 통해 소유권 이전일 확인
- 계약갱신 요구는 ‘갱신요구서’ 등 서면으로 남겨야 함
- 퇴거 요구 대응 시
- 10년 내에는 정당한 거절사유 없으면 임대인은 갱신 거부 불가
- 불응 시 법적 절차 (임차권등기명령, 점포명도소송 대응 등) 가능
핵심 요약
- 계약갱신요구권 보호기간은 ‘최초 임대차계약일 기준 10년’
- 건물주가 바뀌어도 권리는 승계됨
- 계약서 새로 써도 10년 보호기간은 초기화되지 않음
“정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.”
FAQ
건물주가 바뀌면 기존 계약은 무효가 되나요?
아닙니다. 상가임대차보호법 제3조에 따라 임차인의 권리는 새 임대인에게 자동 승계됩니다. 기존 계약은 유효하며 보호기간도 유지됩니다.
계약서 다시 쓰면 10년 보호가 새로 시작되나요?
아닙니다. 계약서 재작성 여부와 무관하게, 최초 계약일부터 10년 동안만 계약갱신요구권이 보장됩니다.
월세 인상하면서 퇴거 요구하면 법적으로 유효한가요?
보호기간 10년 이내에는 정당한 사유 없이 갱신 거절·퇴거 요구는 무효입니다.
단, 10년을 초과하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.