동일 건물 점포 이전, 계약갱신요구권 다시 생기나요?｜상가임대차 사례 분석
현실 속 분쟁 상황
“식당이 잘돼서 옆 점포까지 넓혔는데, 이제 와서 나가라니요?”
합정동에서 10년째 영업하던 A씨는 최근 바로 옆 점포를 추가 임차해 확장 운영을 시작했습니다. 그런데 계약 만료 6개월을 앞두고 임대인으로부터 일방적인 해지 통보를 받았습니다. 임차인이 점포를 넓히거나 옮길 경우, 상가임대차보호법상 ‘계약갱신요구권 10년’을 다시 주장할 수 있을까요?
사례 요약
- 임차인 A: 합정동 주상복합 건물 105호에서 10년간 식당 운영
- 확장 상황: 106호 추가 임차 (같은 건물, 같은 임대인 소유)
- 계약 형태: 105호·106호를 2년 단위로 하나의 임대차계약서 작성
- 분쟁: 임대인이 “계약 해지” 통보, 임차인은 “새로운 계약으로 10년 보호” 주장
법적 쟁점 분석
📌 핵심 쟁점: 동일 건물 내 확장·이전 시 새로운 계약으로 보는가?
상가건물임대차보호법 제10조 제2항에 따라,
임차인은 최초 임대차계약일로부터 10년 간 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
다만, 점포를 이전 또는 확장하며 새 계약을 체결한 경우
이 권리가 다시 시작되는지 여부는 다음 기준으로 판단됩니다.
✅ 판례 및 공식 해석
“기존 임대차계약과 동일성을 인정할 수 없는 경우, 새로운 임대차로 간주되며,
임차인은 새로 10년의 계약갱신요구권을 주장할 수 있다.”
다음과 같은 사정이 ‘새로운 임대차’로 인정되는 근거가 됩니다:
- 임차 목적물(호실)이 완전히 별도 등기 및 독립된 공간일 것
- 계약서가 새로 작성되었고, 보증금·차임 조건도 변경되었을 것
- 구조적으로도 독립 사용이 가능한 점포일 것
예외적으로, 다음과 같은 경우는 기존 계약의 연장으로 판단됩니다:
- 확장한 면적이 미미하거나
- 기존 계약서에 일부 조건만 소폭 조정된 경우
- 임대인이 이전비용 등을 부담하며 동일성을 유지한 경우
조언 및 대응방안
- 새 계약 여부를 입증하라
- 계약서 별도 작성 여부
- 확장된 점포의 독립성 (건축물대장, 등기부등본 등)
- 보증금·차임 등의 변동 내역 확보
- 임대인의 주장 반박을 위한 근거 확보
- 계약갱신요구권은 '동일성' 판단에 좌우됨
- 감정평가서나 시세 자료 등을 통해 조건 차이를 부각할 수 있음
- 권리 주장 기한 준수
- 계약만료 6개월 전까지 서면으로 계약갱신 요구
- 내용증명 활용 권장
핵심 요약
점포를 확장하거나 옮긴 경우라도, 새로운 임대차로 인정될 사정이 충분하다면
임차인은 다시 10년의 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다.
단, 동일성이 유지되는 경우라면 기존 계약의 연장으로 보아 보호기간은 연장되지 않습니다.
정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.
FAQ
점포를 같은 건물 내에서 옮기면, 10년 보호기간이 초기화되나요?
경우에 따라 다릅니다. 이전 점포가 완전히 별도의 공간이고, 새 계약이 체결되었다면 보호기간은 새로 시작됩니다. 하지만 면적, 차임 등이 유사하고 이전에 따른 동일성이 인정되면 보호기간이 초기화되지 않을 수 있습니다.
확장하면서 계약을 새로 썼는데, 임대인이 “기존 계약의 연장”이라 주장하면?
임대차계약서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 계약조건 등의 자료를 통해 독립성과 계약 조건 차이를 입증해야 합니다. 경우에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로 전문가 상담이 필수적입니다.
계약갱신요구는 구체적으로 어떻게 해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지, 서면(내용증명 등)으로 임대인에게 계약갱신을 요청해야 합니다. 구두 통보는 법적 효력이 부족하므로 서면 통보를 원칙으로 해야 합니다.