부동산 Q&A
상가임대차보호법상 10년 자동 연장? 임차인이 꼭 알아야 할 계약갱신요구권
오피스매거진
2025. 4. 29. 15:59
현실에서 흔한 상황, 혹시 내 이야기인가요?
상가를 운영하던 A씨는 계약만료일을 두 달 앞둔 어느 날, 건물주 B씨로부터 “이제 내가 직접 점포를 쓰겠다”며 퇴거 요구를 받았습니다. 당황한 A씨는 그날 손님이 많아 대답도 못 한 채 “나중에 이야기하자”고만 말했죠. 며칠 뒤 다시 이야기를 꺼내보려 했지만, 건물주는 이미 명확히 종료 의사를 밝힌 상태였습니다.
A씨는 “상가임대차보호법에 따라 10년은 보호받는 거 아니었나?”라는 생각에 혼란스러웠습니다. 과연 A씨는 계속 영업할 수 있을까요?
임대인의 종료 통보, 임차인은 침묵
- 상황: 계약 만료 2개월 전, 임대인이 임차인에게 “직접 사용하겠다”며 계약 종료 통보
- 임차인 반응: 즉각적인 갱신 의사 표명 없이 대화를 미룸
- 쟁점: 임차인은 보호받을 수 있는가?
임차인의 계약갱신요구권, 자동으로 보호되는 것일까?
상가임차인은 최대 10년까지 계약갱신요구 가능
- 「상가건물임대차보호법」 제10조 제2항에 따르면, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
- 임대인은 아래와 같은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다:
- 차임 연체 3기 이상
- 무단용도 변경 등 중대한 계약위반
- 임대인 본인 또는 직계존비속의 실사용 목적 (단, 허위 목적일 경우 무효)
자동 연장은 없다: 임차인이 ‘요구’해야 한다
- “10년 동안 자동 연장된다”는 인식은 오해입니다.
- 계약갱신요구는 임차인이 직접 행사해야 하며, 내용증명 등 명확한 방식으로 남기는 것이 바람직합니다.
- 임대인이 명시적으로 계약 종료를 통지했는데, 임차인이 침묵할 경우 계약은 종료될 수 있습니다.
판례 확인: 임차인의 권리 행사 시점이 중요
대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 요지
임대인의 갱신 거절 통지 시점과 관계없이, 임차인은 법 제10조 제2항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이로 인해 기존 계약은 동일 조건으로 갱신된 것으로 본다.
갱신요구는 반드시 ‘적극적’으로 하세요
- 내용증명 발송
계약만료일 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신의사를 담은 문서를 내용증명으로 보내는 것이 가장 안전합니다. - 임대인의 종료 통지에 침묵하지 말 것
계약종료 의사 표시가 있었다면, 반드시 갱신의사를 즉시 표현해야 합니다. “나중에 얘기하자”는 말로는 법적 보호가 어렵습니다. - 10년 초과 여부 확인
상가임대차보호법상 계약갱신요구는 최초계약일로부터 최대 10년까지만 가능하므로, 이미 10년이 경과한 경우엔 계약갱신요구권이 제한됩니다.
상가임대차 계약갱신요구권 핵심 요약
- 10년 보호는 자동이 아님
- 6개월~1개월 전 사이 ‘직접’ 갱신요구 필요
- 묵시적 갱신은 임대인의 침묵이 있을 경우에만 성립
- 임대인의 종료 통지 시, 임차인이 반응 없으면 계약 종료
“정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.”
FAQ
상가임대차 계약갱신요구는 언제 해야 하나요?
계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지입니다. 이 기간을 놓치면 임대인의 계약종료 통지에 대응할 수 없습니다.
임대인이 ‘나가달라’고 말했는데, 계약은 자동으로 끝나나요?
아닙니다. 임차인이 갱신요구권을 행사하면, 정당한 거절 사유가 없는 한 계약은 갱신됩니다. 다만, 임차인이 아무런 반응 없이 지나치면 종료될 수 있습니다.
묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 차이는 무엇인가요?
- 묵시적 갱신: 임대인도 임차인도 아무 말 없이 계약이 연장되는 경우
- 계약갱신요구권 행사: 임차인이 적극적으로 연장을 요구하는 경우
묵시적 갱신은 법적 보호의 강도나 조건 변경이 제한되므로 주의가 필요합니다.