상가임대차 갱신요구권과 묵시적 갱신의 차이, 꼭 알아야 하는 이유
“계약은 연장됐지만, 임대인이 갑자기 권리금 회수를 막고 나섰습니다.”
“묵시적 갱신인지, 계약갱신요구권 행사인지가 그렇게 중요한가요?”
상가임차인이라면 한 번쯤 겪었을 수 있는 상황입니다.
계약은 연장됐는데, 권리금 회수 시 보호를 받지 못하거나
중도 해지를 할 수 없다는 이유로 분쟁이 생깁니다.
이 문제의 핵심은 바로 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신요구권 행사에 따른 갱신’의 차이입니다.
사례 요약
서울 마포구에서 2년 간 카페를 운영해 온 A씨는 계약 만료 2개월 전, 임대인에게 별다른 통보가 없어 자동 연장된 것으로 판단하고 영업을 이어갔습니다.
그러나 3개월 후 사정상 폐업을 결정한 A씨는 임대인에게 계약해지를 통보했고, 이후 신규 임차인을 구해 권리금 협의를 요청했습니다.
임대인은 “계약은 갱신됐지만, 권리금 회수 기회를 줄 의무는 없다”며 거부했고, A씨는 법적 보호를 받을 수 있는지 여부로 갈등에 휘말렸습니다.
법적 쟁점 분석
✅ 묵시적 갱신이란?
- 임대차계약이 만료된 후 임대인이 갱신거절 또는 조건 변경 통보를 하지 않으면
기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 자동 연장되는 것 - 상가건물임대차보호법 제6조 제2항에 근거
갱신 조건 차이:
- 환산보증금 9억 원 이하: 1년짜리 임대차계약으로 간주
- 9억 원 초과: 기간의 정함이 없는 계약으로 간주
📌 이 경우, 임차인은 통고 후 3개월, 임대인은 통고 후 6개월이 지나야 계약 해지 가능
✅ 계약갱신요구권 행사란?
- 임차인이 계약만료 6개월~1개월 전 ‘갱신하겠다’는 의사를 명확히 표현해 갱신되는 계약
- 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 보호됨
- 임대인은 정당한 거절 사유 없이는 이를 거절할 수 없음
주요 차이점:
- 계약갱신요구권 행사 시: 임대인은 권리금 회수 방해 시 책임 있음 (상가임대차보호법 제10조의4)
- 묵시적 갱신 시: 임차인이 권리금 회수 보호를 받으려면, 계약해지 통고 후 기간 내 신규임차인을 주선해야 함
✅ 표로 정리한 비교
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신요구권 행사 |
|---|---|---|
| 계약 갱신 방식 | 임대인의 묵인 | 임차인의 명시적 요청 |
| 계약기간 | 1년 or 기간 미정 | 1년 (법상 간주) |
| 중도 해지 가능 여부 | 임차인 가능 (보증금 9억 이하) | 임차인 불가능 |
| 권리금 회수 보호 | 조건부 가능 | 보호받음 |
| 해지 통보 후 계약 종료 시점 | 임차인: 3개월 / 임대인: 6개월 | 일방 해지 불가 |
조언 및 대응방안
- 갱신 시점에는 반드시 서면으로 ‘계약갱신요구’를 하라
→ 구두, 암묵적 대응은 ‘묵시적 갱신’으로 해석될 수 있음 - 권리금 회수를 계획 중이라면 계약해지 통보 시점부터 준비할 것
→ 상가임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인 협조 의무 발생 - 임대차보증금이 9억 초과인지 확인 후 해지 절차를 계획하라
→ 기간의 정함이 없는 계약으로 간주되어 해지 요건 달라짐
핵심 요약
- 묵시적 갱신은 자동 연장이며, 임차인은 중도 해지 가능하지만 권리금 보호에는 제한
- 계약갱신요구권 행사는 명시적 의사표시가 필요하고, 권리금 회수 보호를 받기 위해 꼭 필요
- 권리금 회수를 원한다면 ‘계약갱신요구권 행사’가 핵심 열쇠
“정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.”
자주 묻는 질문 (FAQ)
상가임대차 계약은 자동으로 연장되나요?
임대차만료 6개월~1개월 전까지 임대인이 갱신거절이나 조건 변경 통보를 하지 않으면, 상가임대차는 기존 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다. 다만 이는 계약갱신요구권 행사와는 법적 효과가 다릅니다.
묵시적 갱신된 계약도 임차인이 중도에 해지할 수 있나요?
가능합니다. 단, 환산보증금이 9억 원 이하일 경우에 한하며, 임차인이 계약해지 통보 후 3개월이 지나야 계약이 종료됩니다.
계약갱신요구권을 행사하면 무조건 5년까지 보장되나요?
임차인은 10년 이내라면 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 법정 사유가 있는 경우(차임연체, 무단전대 등) 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.