상가임대차 만료 후 임대인이 직접 운영? 권리금 받을 수 있는 방법은?
상가임대차 계약이 끝나갈 무렵, 임대인이 "내가 직접 운영하겠다"며 새로운 임차인을 받지 않는다고 하면 어떻게 해야 할까요?
임차인은 권리금을 포기해야 하는 걸까요?
아닙니다. 이런 경우에도 권리금 보호를 받을 수 있습니다.
상가건물임대차보호법에서는 임차인의 권리금 회수 기회를 명확히 보호하고 있기 때문입니다.
실제 사례: 편의점 임차인의 권리금 분쟁
서울 금천구에서 편의점을 운영하던 A씨는
임대차계약 만료를 앞두고 새로운 임차인을 알아보며 권리금 협상을 준비했습니다.
그런데 임대인 B씨는
"이제 내가 직접 다른 사업을 하겠다"며
A씨의 권리금 회수 기회를 원천 차단했습니다.
A씨는 억울한 마음에 "권리금을 받을 수 없냐"고 묻습니다.
법적 쟁점: 임대인의 '직접 사용'과 권리금 회수 방해
상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항에 따르면,
임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.
구체적으로는 다음과 같은 행위가 금지됩니다:
- 신규임차인과 계약 체결 자체를 거절하는 행위
- 계약 체결을 방해하거나 지연시키는 행위
- 신규임차인과의 교섭을 막는 행위
임대인이 직접 점포를 사용하겠다고 주장해도,
그 의사가 불명확하거나 권리금 회수 방해의 정황이 명확하다면 손해배상 대상이 될 수 있습니다.
전문가 조언: 권리금 받을 수 있는 조건은?
A씨 같은 상황이라면, 다음과 같은 조치를 고려할 수 있습니다:
- 임대인의 직접사용 의사가 있었는지 확인하고, 관련 대화를 녹음 또는 문서화
- 주변 유사 점포의 권리금 시세 자료 확보 또는 감정평가 의뢰
- 가능한 신규임차인을 구했음에도 임대인이 거절했다는 정황 증거 확보
이러한 자료를 통해 손해배상 청구의 입증 책임을 대비할 수 있습니다.
권리금 손해배상 청구 절차는?
임차인이 권리금 회수 방해로 손해를 입었다면 다음과 같은 절차를 밟을 수 있습니다:
- 내용증명 발송: 임대인에게 권리금 회수 방해에 대한 이의 제기
- 소송 제기: 내용증명 후에도 해결되지 않으면 민사소송 진행
- 입증 자료 제출:
- 임대인의 방해 행위
- 신규 임차인과 계약하려 했던 사실
- 권리금 산정 금액
소송에서 승소하면, 임대인은 해당 권리금 상당의 손해배상을 지급해야 합니다.
마무리하며
임대차계약 만료와 동시에 임대인이 점포를 직접 사용하겠다는 이유로
권리금 회수를 방해하는 경우, 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다.
상가임대차보호법, 권리금 회수, 임대인의 거절, 상가 분쟁 등과 관련한
분쟁은 자칫 큰 손해로 이어질 수 있으니,
전문가의 조언을 받아 철저하게 대비하는 것이 중요합니다.