상가임대차 묵시적 갱신 후, 계약해지 통보 시점은 언제가 맞나요?
“이사 준비를 다 끝냈는데, 집주인이 갑자기 묵시적 갱신이라고 하면서 퇴거가 안 된다고 하네요.”
상가를 임차한 A씨는 계약 종료일을 기준으로 해지하고자 했지만, 임대인은 이미 자동 연장되었다며 1년 더 영업을 해야 한다고 주장했습니다.
묵시적으로 갱신된 상가임대차에서, 임차인은 언제 계약해지를 통보하고 퇴거할 수 있을까요?
사례 요약
서울에서 음식점을 운영하던 A씨는 2년 계약 만료가 다가오자 퇴거를 준비했습니다.
그러나 임대인은 갱신거절을 하지 않았고, 별도 재계약도 없이 계약은 묵시적으로 갱신된 상태였습니다.
A씨는 만료일 2주 전에 퇴거 의사를 통보했으나, 임대인은 3개월의 해지 통보 기간이 필요하다고 주장했습니다.
법적 쟁점 분석
🔍 묵시적 갱신이란?
상가건물임대차보호법 제10조 제4항
“임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면, 전과 동일한 조건으로 1년간 임대차가 갱신된 것으로 본다.”
즉, 일정한 기간 내 별도 통보가 없으면 기존 계약이 자동으로 연장됩니다. 이를 “묵시적 갱신”이라고 합니다.
🔍 임차인의 계약해지 통보는 언제든 가능할까?
같은 법 제10조 제5항
“묵시적 갱신으로 연장된 계약은, 임차인이 계약해지를 통보하고 3개월이 지나면 종료된다.”
여기서 중요한 점은,
묵시적 갱신이 된 이후에도
임차인이 계약 종료일 이전에 해지 의사를 밝혔다면,
당초 종료일에 계약 종료가 가능하다는 해석이 가능합니다.
🔍 법무부 공식 유권해석 (부동산 법률상담 사례집, 2025년판)
“임대인이 묵시적 갱신을 거절하지 않아 계약이 연장되었더라도, 임차인이 기존 계약 종료일 이전에 해지 통보를 하면, 종료일 기준으로 계약이 종료될 수 있다.”
즉, A씨처럼 묵시적 갱신이 성립된 상태에서도 계약 만료 전 해지 의사 표시가 있다면
기존 계약 종료일에 맞춰 종료가 인정될 수 있습니다.
단, 이는 상가임대차에 해당하며,
주택임대차와는 다른 규정이 적용됩니다.
조언 및 대응방안
✅ 임차인이 해야 할 일
- 계약 종료 1개월 전까지 퇴거 의사 서면 통보
- 내용증명 또는 문자 기록 등 증빙 확보
- 임대인의 반박이 있을 경우, 상가건물임대차보호법 제10조 제4항·5항 명시해 대응
✅ 주의사항
- 상가건물임대차보호법의 환산보증금 요건 충족 여부(서울 기준 9억 원 이하) 확인
- 재계약 없이 임대인이 갱신거절 통보를 하지 않았을 경우에만 묵시적 갱신 인정
- 주택임대차와는 적용 규정이 다르므로 별도 해석 주의
핵심 요약
- 상가임대차 계약이 묵시적으로 갱신되면 1년 연장
- 이 경우 임차인은 계약해지를 통보하고 3개월 후에 계약 종료 가능
- 단, 계약 만료 전 해지 통보 시에는 기존 만료일에 종료 가능
- 법적 해석과 적용 기준은 상가건물임대차보호법이 기준
정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
상가임대차 묵시적 갱신은 자동으로 언제 성립되나요?
임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 또는 조건변경을 통보하지 않으면 자동 갱신됩니다.
이는 상가건물임대차보호법 제10조 제4항에 근거합니다.
묵시적 갱신 후 계약해지는 언제부터 유효한가요?
임차인이 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.
단, 해지 통보가 기존 계약 만료 전에 이뤄졌다면 만료일에 종료될 수 있습니다.
주택임대차도 같은 방식으로 해지 가능한가요?
아닙니다. 주택임대차는 임차인도 계약 만료 2개월 전까지 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 되고,
이후엔 3개월 후 해지만 가능하며, 종료일 해지 불가입니다.
이는 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따른 것입니다.