공시지가, 실거래가, 시가표준액처럼 자주 접하는 부동산 관련 용어들은 때때로 혼란을 줄 수 있습니다. 하지만 이러한 용어들을 정확히 이해하는 것은 현명한 부동산 거래를 위해 필수적이며, 부당한 피해를 예방하는 데 도움이 됩니다. 따라서 이번 글에서는 부동산 거래 시 반드시 알아야 할 주요 용어들을 선정하여 그 의미를 명확하고 쉽게 설명하고자 합니다.
1. 실거래가와 기준시가, 시가표준액의 차이점
실거래가는 말 그대로 부동산 거래가 실제로 체결된 금액을 뜻합니다. 하지만 정부가 세금을 부과할 때는 실거래가 대신 객관적인 기준 가격을 사용합니다. 이때 활용되는 것이 바로 기준시가, 시가표준액, 그리고 공시가입니다.
기준시가는 종합부동산세, 양도세, 상속세, 증여세 같은 국세를 부과할 때의 기준 가격입니다. 예를 들어, 오랫동안 거래가 없었던 부동산의 경우 실거래가를 확인하기 어려울 때 해당 시점의 기준시가를 참고하게 됩니다. 정확한 기준시가는 국세청 홈택스에서 조회할 수 있습니다.
시가표준액 역시 세금 산정을 위한 가격이지만, 국세가 아닌 취득세, 등록세, 종합토지세, 재산세와 같은 지방세의 기준이 됩니다. 시가표준액은 위택스 또는 지방자치단체 홈페이지를 통해 확인 가능합니다.
2. 공시가, 공시지가, 공시가격의 의미
공시가는 세금 책정을 목적으로 정부가 공시하는 가격입니다. 이는 보유세(종합부동산세, 재산세)와 건강보험료 산정의 기준이 되기도 합니다.
- 공시지가는 건축물을 제외한 순수한 토지 가격을 단위 면적당으로 평가한 금액입니다. 전국의 모든 토지를 개별적으로 평가하는 것이 비효율적이므로, 표본을 선정하여 '표준지 공시지가'를 결정합니다. 이를 바탕으로 각 시/군/구에서 개별 토지의 가격인 '개별 공시지가'를 산정합니다.
- 공시가격은 단독주택의 가격과 세대별 전수조사를 통해 산정된 공동주택의 가격을 의미하며, 이 역시 면적당 가격으로 공시됩니다.
공시가는 국토교통부의 '부동산 공시가격 알리미'에서 확인할 수 있습니다.
3. 감정평가액의 뜻과 활용
감정평가액은 감정평가사가 재산의 경제적 가치를 객관적으로 판단하여 산정한 금액입니다. 토지의 감정평가액은 공시지가에 면적을 곱해 계산하며, 건물의 감정평가액은 평당 예상 가격에 건물 연면적을 곱하여 산정합니다. 이 두 금액을 합산한 것이 총 감정평가액입니다.
감정평가액은 세금보다는 주로 은행 대출, 경매 등에서 대출 한도나 최저 입찰가 등을 결정하는 기준으로 활용됩니다.
4. 대출 관련 용어
부동산 거래 시 가격 용어만큼이나 대출 관련 용어를 이해하는 것도 중요합니다. 다음은 부동산 대출과 관련해 꼭 알아야 할 세 가지 용어입니다.
담보인정비율 (LTV, Loan Value Ratio)
LTV는 담보로 제공된 부동산의 가치 대비 대출 가능한 금액의 비율입니다. 예를 들어, 1억원 가치의 주택에 LTV 60%가 적용되면, 최대 6천만원까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
총부채상환비율 (DTI, Debt To Income)
DTI는 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미합니다. 연 소득 5,000만원인 사람이 DTI 40%를 적용받는다면, 연간 부채 상환액이 2,000만원을 초과하지 않도록 대출 한도가 정해집니다.
총부채원리금상환비율 (DSR, Debt Service Ratio)
DSR은 총소득 대비 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 합산한 비율입니다. DTI보다 더 엄격한 기준으로, DSR이 도입되면 금융 부채가 늘어날수록 대출 한도는 더욱 축소됩니다.
FAQ
Q1. 실거래가가 기준시가나 시가표준액보다 항상 높은가요?
A1. 일반적으로 실거래가는 시장의 수요와 공급에 따라 결정되므로, 기준시가나 시가표준액보다 높게 형성되는 경우가 많습니다. 그러나 시장 상황에 따라 드물게 실거래가가 기준 가격보다 낮아지는 경우도 있습니다.
Q2. 공시지가와 공시가격은 어떻게 다른가요?
A2. 공시지가는 토지 자체의 가격을 평가한 것이고, 공시가격은 주택(단독주택 및 공동주택)의 가격을 평가한 것입니다. 즉, 공시지가는 땅값, 공시가격은 땅과 건물을 포함한 주택의 가격을 의미합니다.
Q3. 감정평가액은 왜 세금 기준이 아닌가요?
A3. 감정평가액은 감정평가사의 주관적 판단이 포함될 수 있기 때문에, 객관적인 세금 부과 기준으로는 정부가 공시하는 공시가나 시가표준액을 사용합니다. 감정평가액은 주로 금융기관의 대출 심사나 경매 시에 활용됩니다.
Q4. DTI와 DSR 중 어떤 것이 더 대출 한도를 엄격하게 제한하나요?
A4. DSR이 DTI보다 대출 한도를 더 엄격하게 제한합니다. DTI는 주택담보대출의 원리금만 고려하지만, DSR은 주택담보대출 외에 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 포함하여 계산하기 때문입니다.
Q5. 내 부동산의 정확한 공시가와 시가표준액은 어디서 확인할 수 있나요?
A5. 공시가격은 국토교통부의 '부동산 공시가격 알리미'에서, 시가표준액은 위택스나 해당 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.