월세 연체시 보증금에서 공제 가능한지

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월세를 연체한 임차인이 보증금에서 공제를 주장할 수 있는지 여부에 대해 알아봅니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
• 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결: 임차보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.
• 대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결: 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다.
• 대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결: 임대차보증금은 임대차계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 종료되었다 하더라도 목적물이 명도되지 않았다면 임차인은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.

질문:

임차보증금 500만원, 월세 30만원으로 주택을 임차하여 거주하고 있는데, 생활이 어려워 월세를 연체하자 임대인이 월세를 청구하면서 월세를 내지 못하면 임차주택을 비워달라고 합니다. 제가 임차보증금 500만원으로 연체된 월세에 충당할 것을 주장할 수는 없는지요?

 

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답변:

임차보증금은 임차인의 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대차관계가 종료된 후 목적물이 반환될 때까지 발생하는 차임 및 기타 임차인의 채무를 담보하기 위하여 교부되는 것입니다. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결할 당시 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 하여 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없습니다.

 

따라서 귀하가 월세를 연체하신 경우, 임대인은 귀하에게 연체된 월세를 지급할 것을 청구할 수 있습니다. 귀하가 보증금에서 공제하라고 주장하더라도 임대인은 이를 받아들일 의무가 없으며, 오히려 귀하가 보증금에서 공제하라고 주장하여 임대차계약을 해지할 경우, 귀하는 임대인에게 임대차계약 종료에 따른 손해배상을 지급할 책임이 있습니다.

 

따라서 귀하가 임대차계약을 유지하고자 하는 경우, 월세를 연체하지 않도록 하여야 합니다. 만약 월세를 연체할 수밖에 없는 사정이 있는 경우, 임대인과 협의하여 연체액을 분할 납부하는 등의 방법을 모색하는 것이 좋습니다.