전세임차인의 대항력과 국세압류

전세임차인의 대항력과 국세압류

 

 

 

 

 

관련 법조항:

• 민법 제621조 (임차권의 대항력)
• 민법 제329조 (질권의 우선권)
• 민법 제330조 (전세권의 우선권)
• 민법 제331조 (저당권의 우선권)

 

 

사례:

전세임차인이 대항력을 갖춘 후, 임대인의 재산에 국세압류가 설정된 경우, 임차인의 대항력에 영향을 미치는지 문의한 사례입니다.

 

질문:

1. 임차인의 전세보증금이 나중에 설정된 국세2건에 대하여 대항력을 완전히 갖출 수 있나요?
2. 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없으면, 임차인이 임대인에게 전세보증금반환에 대한 권리주장이 가능한지요?
3. 압류 2건을 임차인이 직접 해결가능 여부와, 혹시 가능하다면 향후 보증금에서 공제 가능 한지요?
4. 기타, 임차인이 전세보증금의 확보를 위해, 취해야 하는 행동이 있다면 무엇을 있을까요?

 

 

답변:

1. 임차인의 대항력은 임대차계약의 성립, 주민등록전입, 점유의 요건을 충족한 때부터 발생합니다. 따라서, 임차인이 대항력을 갖춘 후 설정된 국세압류는 임차인의 대항력에 영향을 미치지 않습니다.
2. 임대인의 재산에 설정된 압류는 임차인의 보증금반환채권에 우선하지 않습니다. 따라서, 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없더라도, 임차인은 임대인에게 전세보증금반환을 청구할 수 있습니다.
3. 임차인이 임대인의 압류금액을 지급할 의무도 없고, 또한 권리도 없습니다. 따라서, 임차인이 직접 압류금액을 해결할 필요는 없습니다.
4. 임차인은 임대차계약이 종료할 때까지 임대인에게 보증금반환을 청구할 수 없습니다. 따라서, 임차인이 전세보증금을 확보하기 위해서는 임대차계약이 종료될 때까지 임대차관계를 유지하는 것이 좋습니다.

 

 

해설:

민법은 임차인의 대항력을 규정하고 있습니다. 임차인이 대항력을 갖추면, 임대차계약의 내용은 제3자에 대하여도 효력이 발생합니다. 따라서, 임차인이 대항력을 갖춘 후 설정된 국세압류는 임차인의 대항력에 영향을 미치지 않습니다.

 

민법은 또한 임차인의 보증금반환채권이 제3채무자에 대한 임대인의 채권에 우선한다는 규정을 두고 있습니다. 따라서, 임대인의 재산에 설정된 압류는 임차인의 보증금반환채권에 우선하지 않습니다.

 

따라서, 위 사례의 경우, 임차인은 임대인에게 전세보증금반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없더라도, 임차인은 임대차계약이 종료될 때까지 보증금반환을 청구할 수 있습니다.

 

다만, 임차인이 임대인의 압류금액을 지급할 의무도 없고, 또한 권리도 없습니다. 따라서, 임차인이 직접 압류금액을 해결할 필요는 없습니다.