전세자금대출 불가로 인한 계약금 반환, 어떻게 될까요?

 

사례:

임차인 A씨는 올해 7월경 12월 입주하는 조건으로 부동산을 계약했습니다. 계약 당시 KB시세의 60%까지 전세자금대출이 가능하다는 조건을 제시받았고, 부동산에서 대출관련된 서류를 작성하여 전달받았습니다.

그런데 입주 한 달을 앞두고 대출담당자로부터 대출이 불가능하다는 연락을 받았습니다. A씨는 이미 관련 서류를 모두 재출하였는데, 한 달 전에 이러한 통보를 받자 황당함을 느꼈습니다.

 

질문:

전세자금대출 불가로 인해 계약이 무효화되는 경우, 계약금을 반환받을 수 있을까요?

 

답변:

임대차계약서 내용을 보아야 하겠지만, 일견 보기에는 임대인과 임차인 사이에서 전세자금대출을 전제로 하여 임대차계약을 체결하였으므로 만일 어떤 이유때문이건 전세자금대출이 불가능하면 조건없이 임대차계약을 무효화하기로 하였던 것인지, 아니면 임대인과 임차인 중 누구의 귀책사유로 인하여 대출이 불가능한 것으로 판명나는가에 따라서 책임여부가 갈리는 것으로 하였던 것인지 여부 등에 따라서 판단이 달라질 것으로 보입니다.

 

경우 1: 임대차계약서에 전세자금대출 불가시 계약 무효 조항이 포함된 경우

임대차계약서에 전세자금대출 불가시 계약을 무효화한다는 조항이 포함되어 있다면, A씨는 계약금을 전액 반환받을 수 있습니다. 이는 임대인과 임차인 모두 전세자금대출이 가능하다는 전제하에 계약을 체결하였기 때문입니다.

 

경우 2: 임대차계약서에 전세자금대출 불가시 책임소재 조항이 포함된 경우

임대차계약서에 전세자금대출 불가시 책임소재를 명확히 규정한 조항이 포함되어 있다면, 그 조항에 따라 책임소재가 결정됩니다. 예를 들어, 임대인이 대출 불가의 귀책사유가 있는 경우 A씨는 계약금을 전액 반환받을 수 있지만, 임차인이 대출 불가의 귀책사유가 있는 경우 A씨는 계약금을 반환받지 못할 수 있습니다.

 

 

판례

대법원 2018. 10. 30. 선고 2018다244399 판결은, 전세자금대출 불가로 인해 임대차계약이 해제된 경우, 임대인은 임차인에게 계약금을 반환할 책임이 있다고 판결한 바 있습니다. 이 판결은 임대차계약이 전세자금대출을 전제로 체결된 경우, 전세자금대출 불가는 임대차계약의 본질적인 내용을 침해하는 것이므로 임대차계약을 해제할 수 있다고 인정한 것입니다.

 

결론:

A씨는 임대차계약서와 관련자료 등을 지참하여 대면상담을 받아보는 것이 바람직합니다. 임대차계약서에 전세자금대출 불가시 계약 무효 조항 또는 책임소재 조항이 포함되어 있는지 확인하고, 그에 따라 계약금 반환 여부를 판단받을 수 있습니다.