가족 간 부동산 거래: 매매 vs 증여 비교 및 세금 절세 전략 (2025)

2022년 9월 기준으로 전국 아파트 거래 중 공인중개사 없이 이루어진 직거래 건수가 2021년 대비 두 배가량 증가했습니다. 이러한 직거래의 상당수는 가족 간에 부동산을 매매하거나 증여하는 방식으로 이루어지고 있으며, 이 두 가지 방식의 차이점을 자세히 살펴보려 합니다.

매매와 증여의 정의 및 의미

매매는 자산을 사고파는 행위를 의미하며, 증여는 재산을 대가 없이 타인에게 넘겨주는 행위입니다.

증여 시에는 증여세와 취득세가 부과되고, 매매 시에는 양도세와 취득세가 부과됩니다. 두 경우 모두 자산을 받는 사람(수증자 또는 매수인)이 세금을 납부하게 됩니다. 가족 간 부동산 증여 또는 매매는 일시적 2주택 상황에서 유용하게 활용될 수 있습니다. 2019년 12월 이후 조정지역 내에서 새로운 주택을 취득한 경우, 기존 주택을 2년 안에 매도해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 2년 안에 주택을 처분하는 것이 현실적으로 어려울 수 있어, 가족 간 거래를 통해 이를 해결하려는 사례가 늘고 있습니다.

예시를 통해 본 가족 간 매매와 증여의 차이점

매매 거래 예시

김소민 씨가 시가 13억 원의 부동산을 아버지로부터 10억 원에 매수했다고 가정해 봅시다. 이 경우 소민 씨는 시가보다 3억 원 저렴하게 부동산을 취득했으므로 이득을 본 셈입니다. 이 경우 어떤 세금이 얼마나 부과될까요?

가족 간 부동산 거래에서 증여세 부과 기준은 다음과 같습니다. 부동산 시가가 10억 원 미만일 때는 시가와 실제 매수 금액의 차액이 30% 이하일 경우, 시가가 10억 원을 초과할 때는 차액이 3억 원 이하일 경우 증여세가 면제됩니다.

위 예시에서 소민 씨가 매수한 부동산은 10억 원을 초과하며, 시가와 실제 매수 금액의 차액이 3억 원으로 기준치에 부합하므로 증여세는 부과되지 않습니다.

따라서 매매 시 발생하는 양도세와 취득세만 납부하면 됩니다. 양도세는 시가인 13억 원에서 양도 가액인 10억 원을 제외한 차액 3억 원에 대해 부과됩니다. 취득세는 매매 금액 10억 원의 4%를 납부해야 합니다.

증여 예시

이번에는 소민 씨가 아버지로부터 13억 원의 부동산을 무상으로 증여받았다고 가정해 봅시다.

이 경우 소민 씨는 증여세와 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 13억 원의 12%를 내야 하며, 증여세는 과세표준에 따라 결정됩니다. 소민 씨의 경우 13억 원의 주택을 증여받았으므로, 누진공제 1억 6천만 원을 제외한 금액에 40%의 증여세율을 적용하여 세금을 내야 합니다.

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	-
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	20%	1천만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	30%	6천만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

가족 간 부동산 거래의 장단점

가족 간 매매는 시가보다 3억 원 또는 30% 이내의 낮은 가격으로 거래해도 증여세 부담이 없으며, 취득세가 상대적으로 적다는 이점이 있습니다. 또한, 매매로 취득한 부동산은 언제든 다시 거래해도 불이익이 발생하지 않습니다. 반면 증여는 증여받은 부동산을 5년 내에 매도할 경우, 증여자의 취득 가격으로 양도세를 계산하여 세금 부담이 커질 수 있습니다.

다만, 다주택자의 경우 매매 시 증여보다 양도세가 더 높게 나올 가능성이 있습니다. 또한, 매매 시에는 실제 매매 대금을 현금으로 주고받아야 하므로 현금을 보유해야 하며, 자금조달계획서를 제출해야 하는 부담이 있습니다.

가족 간 부동산 거래 시 주의사항

매매 거래 시에는 매매계약서에 명시된 실제 매매 대금을 계좌 이체해야 합니다. 거래 대금 이체 내역이 있어야만 소유권 이전 등기가 가능하며, 잔금 이체가 완료되지 않으면 등기 절차가 진행될 수 없습니다.

또한, 매매 대금의 출처가 명확해야 합니다. 자금이 증여받은 금액이라면 증여 신고서를, 소득으로 마련한 금액이라면 소득증명원을 제출해야 합니다.

FAQ

Q1. 가족 간 매매 거래 시 증여세를 피할 수 있는 방법은 무엇인가요?

부동산 시가가 10억 원 미만일 경우 시가와 거래 금액의 차이가 30% 이하, 시가 10억 원 초과일 경우 차이가 3억 원 이하가 되도록 거래 금액을 설정하면 증여세를 피할 수 있습니다.

Q2. 증여세와 양도세 중 어느 것이 더 유리한가요?

일반적으로 부동산 가액, 취득 시점, 보유 기간 등 다양한 요인에 따라 달라집니다. 양도세가 유리한 경우도 있고 증여세가 유리한 경우도 있어 전문가와 상담하여 결정하는 것이 좋습니다.

Q3. 매매 대금을 현금이 아닌 다른 방식으로 지급할 수 있나요?

매매 대금은 원칙적으로 현금 이체를 통해 지급해야 하며, 이체 내역을 통해 거래 사실을 증명해야 합니다. 대출을 받거나 다른 자산으로 대체하는 경우도 있지만, 자금 출처 증빙이 필수적입니다.

Q4. 가족 간 거래 시 주의해야 할 가장 중요한 점은 무엇인가요?

가장 중요한 점은 세법상 정해진 요건을 정확히 지키는 것입니다. 특히, 매매의 경우 실제 거래가 이루어졌음을 증명할 수 있는 객관적인 자료(계좌 이체 내역, 계약서 등)를 반드시 갖추어야 합니다.

Q5. 증여 후 5년 내에 매도하면 왜 양도세 부담이 커지나요?

증여 후 5년 내에 증여받은 부동산을 매도할 경우, 양도세 계산 시 취득가액을 증여 당시의 가격이 아닌 증여자의 최초 취득 가격으로 계산하기 때문에 양도 차익이 크게 잡혀 양도세가 늘어납니다. 이를 '부당행위계산부인'이라고 합니다.