법인 부동산 취득세, 양도세 | 절세 효과가 이렇게 크다고? (2025)

배우 류준열씨가 법인 명의로 건물을 구입해 2년 만에 40억 원의 시세차익을 거둔 사례가 알려지면서, 개인 투자 대신 법인 명의로 부동산에 투자하는 방식이 주목받고 있습니다. 이처럼 법인을 활용한 부동산 투자에 대한 관심이 커지는 가운데, 오늘은 법인 부동산 투자의 장점과 단점을 자세히 살펴보겠습니다.

이 글은 다소 복잡한 내용들을 포함하고 있으니, 천천히 읽어보시는 것을 권장합니다.

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1. 개인 및 법인 소득의 과세 방식

개인 소득은 종합소득과 양도소득으로 구분됩니다. 부동산 임대에서 발생하는 소득은 종합소득세로, 부동산을 매매해 얻는 소득은 양도소득세로 분류되어 과세되죠. 종합소득세와 양도소득세는 누진세율을 적용하지만, 종합소득은 임대소득 외에도 근로소득, 다른 사업소득 등을 모두 합산하여 세율을 결정합니다.

반면, 법인은 임대소득과 양도소득의 세율이 동일하며, 법인이 창출한 모든 소득을 합산하여 과세합니다. 특히 주택이나 비사업용 부동산을 매매할 경우, 기본 법인세율에 더해 시세차익의 11%를 추가로 납부해야 합니다.

부동산 투자는 크게 취득, 운용, 처분 세 단계로 나눌 수 있습니다. 이제 이 세 단계에서 법인 투자와 개인 투자가 어떤 특징을 가지는지 비교해 보겠습니다.

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2. 부동산 취득 시 법인 vs 개인 투자 비교

부동산을 취득할 때는 개인과 법인 모두 세금을 내야 합니다. 기본적인 취득세율은 개인과 법인 모두 4.6%로 동일합니다. 그러나 법인이 부동산을 취득할 경우, 지역에 따라 취득세 중과세율이 적용될 수 있습니다.

특히 수도권 과밀억제권역 내의 부동산을 취득할 때는 9.4%의 중과세율이 적용됩니다.

즉, 수도권 과밀억제권역에 위치한 부동산을 매입할 경우, 법인의 취득세 부담이 개인보다 훨씬 커집니다.

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3. 부동산 운용 시 법인 vs 개인 투자 비교

부동산을 취득한 후 임대하여 소득을 창출하는 운용 단계에서는 취득 단계와는 상황이 반전됩니다. 수도권 과밀억제권역 내 부동산 취득 시에는 법인이 불리했지만, 운용 단계에서는 법인이 더 유리한 경우가 많습니다.

이는 소득에 따른 세율 차이 때문입니다. 개인은 다른 소득과 합산되어 소득이 적은 구간에서도 20% 이상의 세율을 적용받을 수 있습니다. 반면, 법인은 소득이 2억 원 이하일 경우 11%, 200억 원 이하일 경우 22%의 세율을 적용받아 훨씬 유리합니다.

예를 들어, 연 근로소득이 7,000만 원인 개인이 상가 임대소득으로 1,000만 원을 얻었다면, 개인사업자로서 납부해야 할 세금은 264만 원입니다. 그러나 법인 사업자로 운영할 경우, 동일한 1,000만 원의 임대소득에 대한 세금은 110만 원에 불과합니다.

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4. 부동산 양도 시 법인 vs 개인 투자 비교

부동산을 매각하는 처분 단계에서는 어느 한쪽이 절대적으로 유리하다고 단정하기 어렵습니다. 매각 당시 양도자의 주택 보유 수와 부동산 소재지에 따라 세율이 달라지기 때문입니다.

개인의 양도세율은 개인의 종합소득세율과 동일하며, 법인의 양도세율은 임대 시의 세율과 같습니다. 만약 1억 원의 시세차익이 발생했다면, 법인은 11%의 세율을 적용받는 반면, 개인은 부동산의 종류, 보유 기간, 주택 수, 소재지에 따라 다른 세율을 적용받게 됩니다. 따라서 2억 원 이하의 시세차익에 대해서는 법인이 유리하다고 볼 수 있습니다.

하지만 그 이상의 시세차익이 발생할 경우, 개인이 얼마나 많은 주택을 소유하고 있는지, 보유 기간이 얼마나 되는지, 그리고 지역이 어디인지에 따라 세율이 천차만별로 적용되므로, 단순히 개인과 법인의 유리함을 비교하기는 어렵습니다.

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오늘의 부동산 정보 요약

부동산 취득 단계

• 수도권 과밀억제권역 내 부동산 취득 시, 법인의 취득세 부담이 개인보다 훨씬 큽니다.
• 그 외 지역에서는 개인과 법인 모두 4.6%의 동일한 세율이 적용됩니다.

부동산 운용 단계

• 법인은 2억 원 이하 소득에 대해 11%, 200억 원 이하 소득에 대해 22%의 세율을 적용받아 개인보다 세율이 낮아 유리합니다.

부동산 양도 단계

• 2억 원 이하의 시세차익을 얻는 경우에는 법인이 유리하지만, 그 이상의 시세차익에 대해서는 개인의 상황에 따라 세율이 크게 달라지므로 단순 비교가 어렵습니다.

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FAQ

Q1: 법인 부동산 투자 시 추가로 고려해야 할 세금이 있나요?

A1: 법인이 주택이나 비사업용 부동산을 매각할 경우, 기본 법인세 외에 시세차익의 11%를 추가로 납부해야 합니다.

Q2: 수도권 과밀억제권역에 속하는 지역은 어디인가요?

A2: 서울 전역과 인천 일부, 그리고 경기도 수원, 성남, 안양, 부천, 의정부 등 수도권 핵심 도시들이 포함됩니다.

Q3: 법인 명의로 부동산을 취득하면 개인 명의보다 항상 취득세가 높은가요?

A3: 아닙니다. 수도권 과밀억제권역 외의 지역에서는 개인과 법인의 취득세율이 4.6%로 동일합니다. 중과세율은 특정 지역에만 적용됩니다.

Q4: 법인 부동산 운용 시 개인보다 세율이 낮은 이유가 무엇인가요?

A4: 개인은 다른 소득과 합산되어 높은 누진세율을 적용받을 수 있는 반면, 법인은 소득 규모에 따라 상대적으로 낮은 세율을 적용받기 때문입니다.

Q5: 법인 부동산 양도 시 절세 효과를 극대화하려면 어떻게 해야 하나요?

A5: 시세차익의 규모와 부동산의 종류, 보유 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 2억 원 이하의 시세차익을 예상할 경우 법인 명의가 유리할 수 있지만, 전문가의 상담을 통해 개별 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다.