상가임대차보호법에서 대항력이란?

현재 사용 중인 우리 사무실이 갑자기 소유자가 변경되거나 경매에 걸릴 경우, 기존 임대인과의 계약 내용은 어떻게 처리될까요? 새로운 소유자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 없다면, 현재의 사무실에서 나가야 할 가능성도 있습니다.

하지만, 상가임대차보호법은 이러한 상황에서 임차인의 이익을 보호하기 위해 대항력과 최우선변제권이라는 방법을 제공하고 있습니다. 이 글에서는 임차인을 보호하는 대항력에 대해 알아보겠습니다.

 

대항력이란?

대항력은 "임차인이 새로운 건물주에 대해 임차권을 주장할 수 있는 권리를 갖는 힘"입니다.

상가임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청했을 때는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"고 규정하고 있습니다. "제3자에 대하여 효력이 생긴다"는 것은 "대항력이 있다"는 것을 의미하며, 이는 임차인이 임차 건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차 건물에 관여한 자에 대해 임대차의 내용을 주장할 수 있다는 것입니다.

 

따라서 임차인은 임대차계약 기간에 건물주가 변경되더라도 임차권을 유지하고, 임대차계약이 종료될 때까지 보증금을 반환받을 때까지 건물을 점유할 수 있습니다.

 

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대항력 요건

대항력을 확보하기 위한 요건은 무엇인가요? 임차인은 대항력을 확보하기 위해 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우에 해당합니다. 대항력은 이러한 요건만 충족하면 되며, 확정일자와는 무관합니다.

 

(1) 상가건물의 인도

상가건물의 인도란 건물주가 건물에 대한 지배를 임차인에게 전달하는 것을 의미합니다. 이는 현실의 인도, 간이인도, 목적물반환청구권에 의한 인도, 그리고 점유개정에 의한 인도를 포함합니다.

a. 현실의 인도: 건물주가 건물에 대한 지배를 임차인에게 전달하는 것으로, 예를 들어 출입문 열쇠를 전달받는 것이 여기에 해당됩니다.
b. 간이인도: 이미 점유 중인 건물을 임대인과 임차인의 의사만으로 전달받는 것입니다.
c. 목적물반환청구권에 의한 인도: 제삼자가 임차 건물을 점유하고 있는 경우, 반환청구권을 양수인에게 양도함으로써 건물을 전달하는 것입니다.
d. 점유개정에 의한 인도: 상가건물 소유자가 사용 중인 건물을 매도하면서 매수인으로부터 임차하는 경우를 의미합니다.

 

(2) 사업자등록

a. 사업자: 사업목적이 영리 또는 비영리인 독립적으로 재화나 용역을 공급하는 자를 말합니다.
b. 사업자등록: 사업장 정부의 대장에 사업에 관한 사항을 등록하는 것으로, 납세 의무자를 효율적으로 파악하기 위한 목적이 있습니다.

 

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2024.01.29 - [부동산 Q&A] - 상가임대차보호법에서 대항력 효력 발생 시기