소액임차인의 최우선변제 청구, 이렇게 하세요!

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소액임차인은 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다. 소액임차인이 최우선변제를 받으려면 어떻게 해야 할까요?

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제8조: 「주택임대차보호법」에 따른 소액임차인은 주택의 경매절차에서 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다.
• 대법원 2015. 12. 23. 선고 2015다55628 판결: 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 경매개시 전에 권리신고 겸 배당요구 신청을 하여야 합니다.

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질문:

임차주택이 경매개시되었을 경우 소액임차인의 권리신고 겸 배당요구 신청절차는 어떻게 되는지요?

답변:

법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 및 그 우선변제권행사 여부를 확실하게 하기 위하여 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차 조사 보고 명령을 합니다.

위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의하여 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대하여 법원은 배당요구통지서를 송부하여 배당 요구의 절차와 방법 등을 알려줍니다. 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아 경매기일통지 등을 받게 됩니다.

이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다 하더라도 소액보증금에 해당하는 임차인은 주택에 대하여 경매절차가 진행 중인 때에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차하여 입주하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서 사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고 겸 배당요구 신청을 하여야 합니다.

권리신고 겸 배당요구 신청은 집행법원이 첫 매각기일 이전 중 정하는 배당요구의 종기 이전에 하여야 합니다. 통상 법원에 비치된 서식은 권리신고 겸 배당요구 신청서이므로 그 서식을 작성하여 권리신고와 배당요구 신청을 동시에 하면 될 것입니다.

이러한 배당 요구가 있게 되면 법원은 배당요구한 소액임차인을 이해관계인으로 보아 각종 통지를 하게 됩니다.

 

주의사항:

• 소액임차인은 경매개시 전에 권리신고 겸 배당요구 신청을 해야 합니다.
• 권리신고 겸 배당요구 신청서에는 임대차계약서 사본, 주민등록등본 등의 증빙서류를 첨부해야 합니다.
• 권리신고 겸 배당요구 신청은 집행법원이 첫 매각기일 이전 중 정하는 배당요구의 종기 이전에 해야 합니다.

소액임차인은 위 절차를 준수하여 권리신고 겸 배당요구 신청을 하면 주택이 경매에 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있습니다.