임대차 목적물 영리목적 사용 1년 6개월 이상, 권리금 회수기회 방해 정당사유

임대차 목적물 영리목적 사용 1년 6개월 이상, 권리금 회수기회 방해 정당사유

 

 

 

 

 

질문:

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에 따르면, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우를 권리금 회수기회 방해의 정당한 사유로 보고 있습니다. 여기서 영리목적으로 사용하지 아니한 경우는 임대차 종료 시점 이후 1년 6개월 이상 사용하지 않은 경우를 의미하는 것인지, 아니면 임대차 종료 시점 이전의 1년 6개월 이상 사용하지 않은 경우도 포함하는지 궁금합니다.

 

답변:

답변드리겠습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 말하는 ‘임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’는 임대차 종료 이후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우를 의미합니다.

 

이는 임대인이 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약체결을 거절하고, 그 이후의 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 계약체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다는 의미입니다.

 

개정된 상가건물 임대차보호법의 권리금 회수기회 보장 규정에 의하면 임대인은 정당한 사유가 없는 한, 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약체결이 강제되므로, 위 조항은 임대인이 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 못하는 손해를 감수한 경우에는 임대인에게 임차인의 신규임차인 주선에 구속되지 않도록 하여, 임차인 보호와 임대인의 재산권 사이에 균형을 유지하려는 취지입니다.

 

따라서 임대인이 신규임차인과의 계약체결을 거절하고 임대차기간 종료 이후 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우라면, 임차인이 이룩한 영업 가치가 거의 소멸되어 임대인이 그 가치를 가로채는 것으로 보기 어렵다고 할 것입니다.

 

다만, 임대인이 1년 6개월 이내에 영리목적으로 상가건물을 사용한다면 정당한 사유 없이 임차인이 주선하는 신규임차인과의 계약 체결을 거절하여 임차인에게 권리금 상당의 손해를 발생케 한 것이므로, 임차인은 임대인에게 손해배상 청구를 할 수 있을 것입니다.

 

위와 같이 해석하는 이유는 다음과 같습니다.

• 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라고 과거형으로 규정 되어있는 것은 권리금에 대하여 구체적 분쟁이 발생하여 소송으로 진행되는 경우, 그 재판 당시를 기준으로 정당한 사유가 존재하는지 여부를 판단하게 되므로, 거절 이후 그때까지 임대인이 1년 6개월 이상 영리목적으로 ‘사용하지 아니하였는지’를 보기 때문입니다.
• 논리적으로 언제나 임대차 존속 중인 기간이 될 계약체결 거절 시점 이전의 1년 6개월을 위 조항에서 의미하는 것이라고 해석하는 경우, 임차인으로부터 보증금과 차임을 지급받는 임대차가 존속 중이라면 항상 영리목적이 있는 것이기 때문에 논리적인 모순이 생기므로 거절 시점 이후의 1년 6개월로 해석이 된다고 할 것입니다.