주택임대차표준계약서 특약사항, 이건 꼭 넣으세요 [실무자 필독]

 

표준계약서를 사용했더라도 ‘특약사항’에 어떤 내용을 넣느냐에 따라 계약의 안정성이 크게 달라집니다.
간과하기 쉬운 부분이지만, 실제 분쟁은 대부분 특약 미기재에서 발생하죠.
이번 글에서는 주택임대차표준계약서 특약사항에 꼭 포함해야 할 핵심 항목을 정리해드립니다.

 

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특약사항, 왜 반드시 기재해야 하나요?

표준계약서 양식만으로는 각 거래의 세부 상황까지 반영하기 어렵습니다.
이때 ‘특약사항’란을 통해 개별 조건을 명확하게 기록하면, 나중에 말다툼이나 법적 분쟁을 피할 수 있습니다.
법원에서도 특약사항은 계약의 일부로 인정되기 때문에 매우 중요합니다.

특약사항을 통해 보호받을 수 있는 예:

• 계약 연장 조건
• 수리 및 원상복구 책임
• 반려동물 관련 조항
• 보증금 반환 절차 등

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자주 사용되는 특약사항에는 어떤 게 있나요?

아래는 실제 임대차계약에서 자주 쓰이는 특약사항 예시입니다.

1. 원상복구 의무 조항
   • “임차인은 계약 종료 시 원상태로 복구하여 반환한다. 벽지, 바닥재, 인테리어 시공 포함.”
2. 중도 해지 시違약금 조항
   • “임차인이 계약기간 중 일방적 해지 시, 잔여 월세의 2개월분을違약금으로 지급한다.”
3. 수리 책임 분담
   • “시설 고장 발생 시 보일러, 수도, 전기 등 기본설비는 임대인이 책임지고 수리한다.”
4. 반려동물 관련 조항
   • “반려동물 1마리 허용. 퇴거 시 냄새 및 오염에 따른 추가 청소비 부담.”
5. 전입신고 및 확정일자 요청 조항
   • “임차인은 계약일로부터 3일 이내 전입신고 및 확정일자를 신청한다.”

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어떤 방식으로 특약사항을 작성해야 하나요?

특약사항은 명확한 문장과 구체적인 수치로 기재해야 합니다.
막연한 표현은 해석에 따라 분쟁의 소지가 있기 때문에 피해야 하죠.

• 모호한 예: “깨끗하게 원상복구한다.”
• 바람직한 예: “벽지, 바닥재, 붙박이장 등 임차인이 변경한 사항은 원상복구하여 반환한다.”

작성 시 주의할 점:

• 계약서 본문과 모순되지 않게 작성
• 양측 모두 자필 서명 필수
• 계약서 각 장마다 서명 또는 날인

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특약사항 누락 시 어떤 문제가 생기나요?

특약사항이 누락된 상태에서 구두로만 약속한 내용은 법적으로 인정받기 어렵습니다.
특히 셀프계약의 경우, 중개인이 개입하지 않기 때문에 더더욱 세심한 작성이 필요합니다.

예를 들어, 월세 연체 시 바로 계약 해지 가능한지 여부, 입주 전 수리 범위 등이 기록되어 있지 않으면
문제가 생겼을 때 “그런 말 없었다”는 상황이 쉽게 벌어질 수 있습니다.

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요약/결론

주택임대차표준계약서의 핵심은 ‘특약사항’에 있습니다.
각자의 상황에 맞는 조항을 넣고, 구체적으로 기재하는 것만으로도 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.
계약 전에 꼭 체크리스트처럼 확인하시길 바랍니다.

 

 

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