부동산 다운계약서, 업계약서 처벌 및 신고 | 부동산 거래 시 가격 조작의 위험성 (2025)

 

부동산 거래 과정에서 실제 거래 금액과 다르게 계약서를 작성하는, 이른바 부동산 다운계약서나 업계약서를 작성하는 경우가 종종 있습니다. 이러한 행위는 명백한 불법이며 처벌 대상이 됩니다. 따라서 만약 매도자나 공인중개사가 이러한 계약을 제안한다면 단호하게 거절해야 합니다. 그렇다면 다운계약서와 업계약서는 정확히 무엇이며 왜 작성하는 것일까요? 본문에서는 이 문제에 대해 상세히 다루겠습니다.

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1. 부동산 다운계약서, 업계약서의 의미와 예시

다운계약서와 업계약서의 공통점은 모두 부동산 거래 금액을 허위로 기재한다는 점입니다. 다운계약서는 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 것을 말하며, 반대로 업계약서는 실제보다 높은 금액으로 기재하는 것입니다.

예시:

• 업계약서: 매도자 A가 5억 원짜리 아파트를 매수자 B에게 팔면서 계약서에는 5억 7천만 원으로 기재하는 경우.
• 다운계약서: 공인중개사 C, D가 매도자 E의 4억 7천만 원 상당 토지를 매수자 F에게 3억 1천만 원에 매매했다고 허위로 신고한 경우.

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2. 부동산 다운계약서, 업계약서가 불법인 이유

이러한 허위 계약은 상호 합의에 의해 이루어진 것이라 해도 법적으로 문제가 없는 것은 아닙니다. 주요 목적은 대부분 세금 회피와 대출 증액에 있습니다.

• 다운계약서: 주로 세금을 줄이기 위해 작성됩니다. 거래 금액을 낮추면 매도자는 양도차익이 줄어들어 양도소득세를 적게 내고, 매수자는 취득가액이 낮아져 취득세를 절감할 수 있기 때문입니다. 양도차익은 자산 양도로 발생하는 이익을 의미하며, 양도소득세는 이 이익에 부과되는 세금입니다. 예를 들어 10억 원에 매입한 아파트를 15억 원에 팔았다면 5억 원의 양도차익이 발생하지만, 다운계약서로 8억 원에 팔았다고 신고하면 양도차익이 마이너스가 되어 세금을 회피할 수 있습니다.
• 업계약서: 주로 대출 한도를 늘리기 위해 작성됩니다. 실제 거래 가격보다 높은 허위 가격을 기재하면, 부동산 가격에 비례하는 주택담보대출 한도를 더 많이 받을 수 있습니다. 또한 매수인은 취득가액이 높아져 취득세를 더 많이 내야 하지만, 나중에 부동산을 양도할 때 양도소득세를 줄일 수 있는 이점이 있습니다. 취득가액은 부동산을 취득할 당시의 기준시가로, 이를 높여서 계약하면 취득세는 늘지만, 추후 양도 시 양도차익이 줄어들어 양도소득세 부담을 덜 수 있기 때문입니다.

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3. 부동산 다운계약서, 업계약서 처벌 및 신고

부동산 다운계약서 및 업계약서는 조세범처벌법 제3조에 따라 조세포탈 등의 혐의로 처벌받을 수 있습니다. 매도인, 매수인, 공인중개사 모두 처벌 대상이며, 경우에 따라 사기죄까지 성립할 수 있습니다.

• 매도인: 납부하지 않은 양도소득세와 가산세, 그리고 취득세 3배 이하의 과태료가 부과됩니다. 또한, 비과세나 감면 혜택이 배제됩니다.
• 매수인: 취득세 3배 이하의 과태료와 납부 지연 가산세, 그리고 비과세나 감면 혜택이 배제됩니다.
• 공인중개사: 등록 취소 또는 6개월 이하의 업무 정지 처분 및 과태료가 부과됩니다.

만약 허위 계약을 체결한 사실이 있다면 자진 신고를 통해 처벌을 경감할 수 있습니다. 지자체의 조사 시작 전에 자진 신고하면 과태료가 전액 면제되고, 조사 시작 후 신고하면 50% 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 세금 자체는 납부해야 합니다.

다른 사람이 허위 계약을 한 사실을 알고 있다면 신고할 수 있습니다. 신고를 통해 허위 계약 사실이 확인되면 최대 1천만 원의 포상금을 받을 수 있으며, 신고자에게는 어떠한 불이익도 없습니다. 신고는 관할 시, 군, 구청의 지적과 또는 국토교통부에 접수하면 됩니다.

부동산 거래 시 당장의 세금 절감이나 대출 증액을 위해 불법 행위에 가담하기보다는 정직하게 계약을 진행하는 것이 장기적으로 더 큰 손실을 막는 길입니다.