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묵시적 갱신시 해지 통지 후 월세 지급의무는? 묵시적 갱신시 해지 통지 후 월세 지급의무는? 질문: 묵시적 갱신시 해지 통지 후 임차인이 거주하다가 이사를 하는 경우, 나머지 월세를 임대인에게 지급해야 하나요? 답변: 네, 맞습니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 따르면, 임대인이 해지통지를 한 경우 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 따라서 해지통지 후 3개월이 지나기 전까지는 임대차 관계가 여전히 존속하는 것으로 보아야 합니다. 따라서, 임차인이 해지통지 후 1개월 동안 거주하다가 이사를 하게 된다면, 나머지 2개월에 대한 월세를 임대인에게 지급해야 할 것입니다. 임차인이 도중 이사한 것은 일방적인 조치일 뿐, 그렇다고 약정 월세 지급의무를 면하는 것은 아니기 때문입니다. 이러한 해석은 법원 판례에.. 2023. 10. 22.
상가 임대차, 신규 임차인 선정과 갱신요구권 상가 임대차, 신규 임차인 선정과 갱신요구권 질문: 상가 임차인이 한 상가에서 5년 영업을 영위하여 계약갱신청구권이 소멸된 상태에서 다시 계약을 할 경우 다른 임차인이 들어온 것으로 보아 다시 5년간의 계약갱신청구권이 부여되나요? 임차인이 2년정도의 영업을 영위한 뒤 새로운 임차인에게 권리금을 받고 권리의무승계계약을 한 경우 새로운 임차인에 대하여 다시 5년간의 계약갱신청구권이 부여되는지, 아니면 기존임차인의 임대차기간을 포함하여 5년간의 계약갱신청구권이 부여되는건가요? 답변: 아니요, 부여되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조제2항에 따라 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 주장할 수 있습니다. 따라서, 이미 임대차계약 기간.. 2023. 10. 22.
상가 임대차 시 새로운 임차인에게 월세 인상 시 적정 수준은? 질문:상가 임대차 시 기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘기려고 하는데, 임대인이 새로운 임차인에게 월세를 현저히 올려 계약을 원합니다. 이 경우 월세 상한이 어느 정도가 적당할까요?  답변:상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호에 따르면, 임대인은 신규임차인에게 현저히 고액의 보증금 또는 차임을 요구하여 계약이 체결되지 않도록 하는 것은 금지됩니다. 다만 현저히 고액의 차임 또는 보증금인지 여부는 상가건물에 대한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 판단하게 됩니다. 따라서 새로운 임대차의 임대료를 정하는데 일률적인 상한 비율 등 수치적인 제한은 없고, 현저히 고액의 임대료를 요구하여서는 안 .. 2023. 10. 22.
임차주택이 양도된 경우 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환 청구 불가 임차주택이 양도된 경우 질권자는 임대인에게 임차보증금 반환 청구 불가 질문: A는 乙 소유 주택에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급한 뒤 위 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖추었다. A는 자신의 채권자 甲에게 위 임차보증금에 관하여 질권을 설정해 주었고, 乙은 질권 설정을 승낙하였다. 이후 B가 위 임차주택을 양수하였다. 甲은 乙에 대하여 담보한도액 내에서 임차보증금 반환을 청구할 수 있을까? 답변: 아니요, 甲은 乙에 대하여 임차보증금 반환을 청구할 수 없습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 대항력을 갖추면 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 규정합니다. 따라서 임대주택이 양도된 경우 임대인은 임차보증금반환채무를 면하게 되고, 질권자는 임대인에.. 2023. 10. 22.
중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가 중도금 지급기일 전에 중도금 지급한 경우 매도인의 계약해제 불가 질문: 甲은 乙과 그의 토지를 매수하기로 계약을 체결하고 계약금을 지급하였는데, 중도금 지급기일이 한 달 정도 남은 상태에서 乙의 토지가 있는 지역에 대한 고도제한조치완화 방침이 발표되자 乙이 甲에게 매매대금증액을 요청하였고, 甲은 이에 대해 답을 하지 않았습니다. 그 후 甲은 중도금 지급기일 한 달 전에 乙의 사무실을 방문하여 중도금에 해당하는 액수의 수표를 乙에게 제공하였으나 乙은 이를 받지 않았습니다. 甲은 乙에게 중도금을 받을 것을 촉구하는 내용증명을 보냈고, 乙은 甲이 중도금을 지급하려 한 때부터 5일 후에 계약금배액을 공탁하면서 토지매매계약을 해제하겠다고 하였습니다. 이 경우 계약의 효력이 어떻게 되는지요? 답변: 매도인의 계약해.. 2023. 10. 21.
매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능 매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능 질문: 매도인이 사망한 경우, 상속등기 없이 바로 매수인에게 소유권이전등기 가능한지요? 답변: 네, 가능합니다. 등기신청이 적법하지만 등기명의인의 사망 후에 행해진 등기의 효력에 관한 판례에 따르면, 등기원인이 이미 존재하고 있으나 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안 등기권리자 또는 등기의무자에 관하여 상속이 개시되어 피상속인이 살아있다면 그가 신청하였을 등기를 상속인이 신청하는 경우, 또는 등기신청을 등기공무원이 접수한 후 등기를 완료하기 전에 본인이나 그 대리인이 사망한 경우와 같이 그 등기신청이 적법한 이상 등기가 행해질 당시 등기명의인이 사망하였다는 이유만으로는 그 등기를 무효라고 할 수 없다고 합니다. 따라서, 매도인이 .. 2023. 10. 21.