상가 임차인은 임대차계약을 체결하고 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 제3자에 대하여 대항력을 취득하여 임대차기간 동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있습니다. 만일, 임차인이 건물인도 및 사업자등록을 신청하기 전에 임차건물에 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 되어 있었다면 대항력이 없으므로 퇴거당할 수 있습니다. 또한, 상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자까지 받은 경우, 일정한 요건 하에 일정한 금액을 한도로 하여 임차보증금에 대한 우선변제권이 있습니다.
관련법 및 판례:
- 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제1항, 제2항, 제3항
질문:
건물주가 임대차등기를 거부하는 경우, 대항력을 취득하여 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없는지?
답변:
임대차등기가 거부되는 경우에도 임차인이 대항력을 취득할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.
- 임차권등기
임차인은 관할 법원에 임차권등기신청을 할 수 있습니다. 임차권등기가 이루어지면, 임차인은 임대차계약의 효력과 임차권을 제3자에 대하여도 주장할 수 있습니다. 다만, 임차권등기는 임대인의 동의가 있어야만 신청할 수 있습니다.
- 확정일자의 부여
임차인은 관할 세무서장에게 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 확정일자가 부여된 임대차계약서는 임대차계약의 효력과 임차권을 제3자에 대하여도 주장할 수 있는 효력이 있습니다. 확정일자는 임대인의 동의가 없어도 부여받을 수 있습니다.
- 보증금반환청구소송
임차인은 임대인에게 임차보증금을 반환해 달라는 소송을 제기할 수 있습니다. 소송에서 임차인의 승소 판결이 확정되면, 임차인은 임대차계약의 효력과 임차권을 제3자에 대하여도 주장할 수 있습니다.
따라서, 건물주가 임대차등기를 거부하는 경우, 임차인은 위와 같은 방법을 통해 대항력을 취득하여 임차보증금을 보호받을 수 있습니다.
해설:
임대차등기는 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 수단입니다. 그러나 임대인이 임대차등기를 거부하는 경우, 임차인은 위와 같은 방법을 통해 대항력을 취득하여 임차보증금을 보호받을 수 있습니다.
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