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전차인이 임대인의 동의를 얻어 상가건물 임차인으로부터 상가를 전차한 경우, 전차인은 전차 후 상당한 기간 내에 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 임차인의 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있습니다.
관련법 및 판례:
- 상가건물 임대차보호법 제3조의2제2항
- 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결
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질문:
전차인이 경매절차에서 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?
답변:
예, 가능합니다.
대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면, 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 판시하였습니다.
이 판례는 상가건물 임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서 전차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 상가건물 임차권을 전차한 경우, 전차인은 전차 후 상당한 기간 내에 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면, 임차인의 소액임차인 최우선변제권을 대위하여 행사할 수 있습니다.
다만, 전차인이 소액임차인으로서의 요건을 갖추기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.
- 임차보증금이 주택가액의 2분의 1을 초과하지 않아야 합니다.
- 임차기간이 1년 이상이어야 합니다.
- 임차인이 점유와 주민등록을 대항력 있게 갖추어야 합니다.
따라서 전차인이 위 요건을 충족하는지 여부를 확인해야 합니다.
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