보증금액 감액 후 소액임차인 최우선변제권 행사

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임차보증금이 감액된 경우, 감액된 보증금액에 따라 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

관련법 및 판례:

• 상가건물 임대차보호법 제3조의2제1항
• 대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결

 

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질문:

보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권을 행사할 수 있나요?

답변:

예, 가능합니다.

 

대법원은 주택임대차보호법과 관련하여, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다고 판시하였습니다.

 

이 판례는 상가건물 임대차보호법에도 유사하게 적용될 수 있을 것으로 보입니다. 따라서 임차보증금이 감액된 경우, 감액된 보증금액에 따라 소액임차인으로서의 요건을 갖추었다면 소액임차인으로서 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

다만, 감액된 보증금액이 소액임차인 요건을 충족하는지 여부는 개별적인 사안에 따라 판단될 수 있습니다.