주택임대차 재계약 시 확정일자, 어떻게 해야 할까?

주택임대차 재계약 시 확정일자, 어떻게 해야 할까?

 

 

 

 

질문:

주택임대차 재계약 시 보증금의 증감이 없는 경우에 새로 확정일자를 받게 되면, 기존의 확정일자의 효력은 상실되는지 여부에 대한 궁금증이 있습니다.

 

 

관련 법조항:

주택임대차보호법 제8조(확정일자)
① 임대차계약서에는 그 계약이 이루어진 날을 적어야 한다.
② 제1항에 따른 날을 적은 임대차계약서에는 확정일자를 받아야 한다.
③ 확정일자는 「민법」 제165조에 따른 공증인의 인증이나 법원, 그 밖의 국가 또는 지방자치단체의 공무원이 부여하는 것으로 한다.

 

사례:

A는 2023년 1월 1일 B로부터 주택을 임차하면서 보증금 1억 원에 확정일자를 받았습니다. 이후 2023년 12월 31일 A와 B는 보증금을 그대로 유지하면서 임대차계약을 재계약하였고, 이때 새로 확정일자를 받았습니다.

 

답변:

확정일자의 부여는 일종의 공증 성격을 갖는 행위로서, 확정일자가 부여된 날 현재 그 계약서가 존재하고 있다는 것을 확정일자부여기관에서 확인하였다는 의미를 가집니다. 따라서 확정일자 부여행위 자체를 무효로 만드는 중대하고도 명백한 하자가 없는 이상, 그 이후에 보증금이 같은 재계약의 계약증서에 새로 확정일자를 받았다는 사유만으로 앞서 행한 확정일자 부여행위의 효력이 상실되는 것은 아닙니다.

 

따라서 A의 경우, 특별한 사정이 없는 한 기존의 확정일자와 새로 받은 확정일자 모두 유효하며, 임차인으로서는 두 개의 우선변제권 중 유리한 것을 선택할 수 있을 것입니다.

 

 

결론:

주택임대차 재계약 시 보증금의 증감이 없는 경우에 새로 확정일자를 받더라도 기존의 확정일자의 효력은 상실되지 않습니다. 임차인은 두 개의 확정일자 중 유리한 것을 선택하여 권리행사를 할 수 있습니다.

 

 

추가사항:

주택임대차법은 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우, 임차인은 임대인의 다른 재산에 대해 우선변제권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 확정일자는 임차인의 우선변제권 발생의 요건이 되므로, 확정일자를 받는 것은 임차인의 권리를 보호하는 데 매우 중요합니다.