주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 대한 쟁점

주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 대한 쟁점

 

 

 

 

 

질문:

주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 관한 다음과 같은 쟁점에 대한 답변을 구합니다.

1. 임대인 및 임차인이 만료 1일~30일(29일)전에 갱신거절통지를 할 경우, 임대차는 묵시로 갱신되는 것인지.
2. 임대인 및 임차인의 만료 1일~30일(29일)전에 통지한 갱신거절(계약해지)통지가 계약이 연장되는 것을 저지시키지 못함은 위와같으나, 임대차를 더이상 존속하고 싶지 않다는 임차인의 의사마저도 부정되는 것인지.
3. 계약해지통보의 효력발생을 기산점을 (사례로 예를들면) 2016. 12. 01.부터 정해야하는지, 갱신된 이후(연장된 계약의 시점)인 2016. 12. 14.부터로 정해야하는지.
4. 임차인의 임대차를 존속하지 않겠다는 의사는 언제든지 철회가 가능한 것인지.

 

답변:

1. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 갱신거절통지를 하지 아니하면 갱신거절의 통지를 한 것으로 간주됩니다. 따라서 임대인 또는 임차인이 임대차기간 만료일부터 1개월 전까지의 기간 내에 갱신거절통지를 하지 못했다면 그 이후의 갱신거절통지는 의미가 없습니다. 즉 묵시적으로 임대차계약은 갱신됩니다.
2. 주택임대차보호법은 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있도록 규정하고 있습니다(제6조의2 제1항). 따라서 임차인이 묵시적 갱신 전 해지 통지를 하였더라도 그러한 통지가 묵시적 갱신 이후의 해지 통지로 갈음될 수 없습니다.
3. 묵시적 갱신 전 해지 통지의 효력발생 기산점은 묵시적 갱신 전 해지 통지의 도달일입니다. 따라서 사례의 경우 2016. 12. 01.이 해지 통지의 도달일로 보아야 합니다.
4. 민법 제543조 제1항에 따르면, 해제권은 의사표시로 행사합니다. 따라서 임차인이 임대차를 존속하지 않겠다는 의사를 표시한 경우, 그 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터 해제권이 행사된 것으로 봅니다. 따라서 임차인이 해지 통지를 한 경우, 그 의사표시가 임대인에게 도달한 때부터 해제권이 행사된 것으로 보아야 합니다.

다만, 대법원 판례에 따르면, 근로자가 사직원을 제출하여 근로계약관계의 해지를 청약하는 경우, 그에 대한 사용자의 승낙의사가 형성되어 그 승낙의 의사표시가 근로자에게 도달하기 이전에는 그 의사표시를 철회할 수 있다고 합니다(대법원 2000. 9. 5. 선고 99두8657 판결). 따라서 임차인이 해지 통지를 한 경우에도, 그 의사표시가 임대인에게 도달하기 이전에는 철회가 가능할 것으로 보입니다.

 

결론적으로, 주택임대차보호법상 임대차 갱신 및 해지에 관한 쟁점에 대한 답변은 다음과 같습니다.

1. 임대인 및 임차인이 만료 1일~30일(29일)전에 갱신거절통지를 할 경우, 임대차는 묵시로 갱신됩니다.
2. 임대인 및 임차인의 만료 1일~30일(29일)전에 통지한 갱신거절(계약해지)통지는 계약이 연장되는 것을 저지시키지 못합니다