환산보증금과 계약갱신요구권
환산보증금이 일정 금액을 초과하더라도 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제2조(정의)
- 상가건물임대차보호법 제3조(적용 범위)
- 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
사례:
보증금 2억원 월세 8백만원에 상가를 임차하고 있습니다. 영업을 시작한 지 2년 만에 상가건물이 팔려 임대인이 변경되었습니다. 환산보증금이 9억 초과하면 상가임대차법 보호 적용 제외라고 하는데, 임대인이 나가라고 하면 나가야 하나요?
질문:
임대인이 나가라고 하면 나가야 하나요?
답변:
아니요, 임대인이 나가라고 해도 나가실 필요 없습니다. 상가건물임대차보호법은 환산보증금의 다과에 따라 적용 범위가 다릅니다. 환산보증금이 일정 금액(서울 9억)을 초과하는 임대차의 임차인도 대항력, 계약갱신요구권 행사 기간, 권리금회수기회보호 등에 관해서는 상가임대차법 적용을 받을 수 있습니다.
따라서 환산보증금이 9억을 초과하고 상가건물의 임대인이 변경되더라도, 2년을 영업한 임차인은 계약갱신요구권을 행사함으로써 임대인의 의사와 무관하게 8년 더 영업할 수 있습니다.
해설:
상가건물임대차보호법은 임차인의 안정적인 영업을 보장하기 위해 마련된 법입니다. 따라서, 환산보증금이 일정 금액을 초과하더라도, 임차인의 안정적인 영업을 위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서, 사례의 경우 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이 계약갱신요구권을 거부할 경우, 임차인은 임대차분쟁조정위원회나 법원에 분쟁을 제기할 수 있습니다.
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