명의신탁자가 임대인인 경우에도 주택임대차보호법 적용될까?

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임대인이 주택의 명의신탁자인 경우, 임차인은 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요?

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제2조: "이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다."
• 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결: "주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것"

 

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질문:

귀하의 경우, 임대인이 주택의 소유자가 아닌 명의신탁자입니다. 따라서, 등기부상 주택의 소유자가 임대인이 아닌데 이러한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다.

 

답변:

결론부터 말씀드리면, 귀하의 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

대법원 판례는 "주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것"이라고 판시하였습니다.

 

즉, 명의신탁자는 주택의 실질적인 소유자로서 주택에 대한 처분권한을 가지므로, 명의신탁자가 임대인인 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다는 것입니다.

따라서, 귀하가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 주택임대차보호법 제3조제1항 소정의 대항력도 취득하였다 할 것입니다.

 

즉, 임대차 기간 만료 후에도 갱신청구권, 계약갱신청구권, 임대료 증액제한, 우선변제권, 대항력, 소액보증금 보호 등의 권리를 행사할 수 있습니다.