전세권설정계약서에 확정일자 부여 시 주택임대차보호법 보호 여부

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임차인이 임대차계약서와 별도로 전세권설정계약서를 체결하고, 그 전세권설정계약서에 확정일자를 받았을 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부에 대한 내용입니다.

 

관련법 및 판례:

• 주택임대차보호법 제3조제1항: 임대차기간이 2년을 초과하는 경우, 임차인은 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
• 민법 제191조: 등기하지 않은 권리는 제3자에게 대항하지 못합니다.
• 대법원 2002. 11. 8. 선고 2001다51725 판결: "주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우에, 따로 작성된 전세권설정계약서가 원래의 임대차계약서와 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서 또한 원래의 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 등기필증에 찍힌 등기관의 접수인은 첨부된 등기원인계약서에 대하여 민법 부칙 제3조제4항 후단에 의한 확정일자에 해당한다고 할 것이므로, 위와 같은 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 등기관의 접수인이 찍혀 있다면 그 원래의 임대차에 관한 계약증서에 확정일자가 있는 것으로 보아야 할 것이다."

 

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질문:

임차인이 임대차계약서와 별도로 전세권설정계약서를 체결하고, 그 전세권설정계약서에 확정일자를 받았을 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 여부입니다.

답변:

위의 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대차계약서와 별도로 전세권설정계약서를 체결하고, 그 전세권설정계약서에 확정일자를 받았을 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

다만, 전세권설정계약서와 임대차계약서가 동일한 내용이어야 하는 것은 아니며, 계약당사자, 계약목적물 및 보증금액(전세금액) 등에 비추어 동일성을 인정할 수 있으면 충분합니다.

 

따라서, 제시된 사안의 경우, 임차인이 임대차계약서와 전세권설정계약서에 동일한 계약내용을 기재하고, 그 전세권설정계약서에 확정일자를 받았을 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

구체적으로, 임대차계약서와 전세권설정계약서에 다음과 같은 내용을 기재하면 됩니다.

• 계약 당사자: 임차인 및 임대인
• 계약 목적물: 주택의 소재지, 지번, 건물면적, 대지면적 등
• 보증금액: 금액 및 지급일
• 임대차 기간: 년월일

또한, 전세권설정계약서에 확정일자를 받기 위해서는, 등기소 또는 공증인사무소에 전세권설정계약서를 제출하면 됩니다.