상가건물 임대차보호법 적용 대상과 범위 정리

상가 임차인을 위한 법적 보호 기준과 적용 조건

상가건물 임대차보호법은 일정 조건을 충족하는 상가 임차인에게 계약 갱신, 보증금 반환, 권리금 회수 등 다양한 법적 보호를 제공합니다.
이 글에서는 해당 법의 적용 대상과 범위, 그리고 주요 보호 내용에 대해 정리합니다.

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개요

상가건물 임대차보호법은 사업자등록이 가능한 상가건물의 임대차 중 환산보증금이 지역별 기준 이하인 경우에 적용됩니다.
적용 대상은 건물의 주된 용도가 영업용이어야 하며, 법인의 임차도 포함됩니다.
보호 내용에는 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등이 포함됩니다.

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상가임대차보호법의 적용 대상은 어떻게 결정되는가?

상가임대차보호법은 사업자등록이 가능한 상가건물의 임대차에 적용됩니다.
임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 하며, 임차보증금이 지역별 기준 이하인 경우에 해당 법의 보호를 받을 수 있습니다.
임차보증금은 보증금과 월세의 100배를 합산하여 계산합니다.
예를 들어, 보증금 5,000만원과 월세 50만원인 경우, 환산보증금은 1억원입니다.
서울특별시의 기준은 9억원 이하입니다.

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법인 임차인도 보호 대상에 포함되는가?

상가임대차보호법은 개인뿐만 아니라 법인 임차인도 보호 대상에 포함됩니다.
법인도 사업자등록을 통해 상가건물의 임차인이 될 수 있으며, 해당 법의 적용을 받습니다.

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상가건물 임대차보호법의 주요 보호 내용은 무엇인가?

상가임대차보호법은 임차인에게 다음과 같은 보호를 제공합니다.

• 대항력: 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 경우, 그 다음 날부터 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있습니다.
• 우선변제권: 임차인이 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 신청하며, 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매나 공매 시 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있습니다.
• 계약갱신요구권: 임차인은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
• 권리금 회수 기회 보호: 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

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지역별 환산보증금 기준은 어떻게 되는가?

지역 구분 환산보증금 기준

서울특별시	9억원 이하
수도권 과밀억제권역 및 부산광역시	6억9천만원 이하
광역시(일부 제외), 세종시, 파주시 등	5억4천만원 이하
기타 지역	3억7천만원 이하

환산보증금은 보증금과 월세의 100배를 합산하여 계산합니다.

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소액임차인의 최우선변제권은 어떻게 적용되는가?

지역 구분 소액보증금 기준

서울특별시	6,500만원 이하
수도권 과밀억제권역	5,500만원 이하
광역시(일부 제외), 안산시 등	3,800만원 이하
기타 지역	3,000만원 이하

소액임차인은 경매나 공매 시 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

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상가임대차보호법의 적용 제외 대상은 무엇인가?

다음과 같은 경우에는 상가임대차보호법의 적용을 받지 않습니다.

• 보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우
• 일시사용을 위한 임대차인 경우
• 사업자등록이 불가능한 비영리 목적의 임대차인 경우

이러한 경우에는 민법에 따라 보호를 받게 됩니다.

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계약갱신요구권의 행사 요건은 무엇인가?

임차인은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한, 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

• 임차인이 3회 이상 차임을 연체한 경우
• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물을 전대한 경우
• 임차인이 건물을 파손시킨 경우
• 임차한 건물이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우

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상가임대차보호법의 적용 여부를 판단하는 시나리오

A씨는 서울특별시 강동구에 위치한 상가건물을 보증금 2억원, 월세 300만원에 임차하려고 합니다.
환산보증금은 2억원 + (300만원 × 100) = 5억원으로, 서울특별시의 기준인 9억원 이하에 해당하므로 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

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상가임대차보호법의 적용 범위 요약

적용 대상 적용 조건 보호 내용

상가건물 임차인

사업자등록 가능, 주된 용도 영업용, 환산보증금 지역별 기준 이하

대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회 보호 등

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