환산보증금 초과 시 보호받을 수 있을까?

 

 

 

환산보증금 초과 시 적용되는 보호 조항

 

 

환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 경우에도 다음과 같은 조항은 적용됩니다:

• 계약갱신요구권: 임차인은 최초 임대차 기간을 포함하여 총 10년 동안 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 
• 대항력: 임차인이 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 경우, 그 다음 날부터 제3자에 대해 임대차 계약을 주장할 수 있는 대항력이 발생합니다.
• 권리금 회수 기회 보호: 임차인은 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호받습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없습니다. 

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환산보증금 초과 시 적용되지 않는 조항

 

반면, 환산보증금이 기준을 초과하는 경우 다음과 같은 조항은 적용되지 않습니다

• 우선변제권: 임차인은 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 우선적으로 변제받을 권리가 없습니다. 
• 임대료 인상률 제한: 임대인은 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 때 연 5%의 상한 제한을 받지 않습니다. 다만, 경제 사정의 변동 등 정당한 사유가 있어야 하며, 임차인의 동의가 필요합니다.

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환산보증금 기준

 

환산보증금은 보증금과 월세를 합산하여 계산합니다:

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

지역별 환산보증금 기준은 다음과 같습니다:

지역 구분	환산보증금 기준금액
서울특별시	9억 원
수도권 과밀억제권역 및 부산광역시	6억 9천만 원
기타 광역시, 세종시, 파주시 등	5억 4천만 원
그 외 지역

 

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주의사항

• 계약갱신요구권 행사: 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 합니다. 이 기간을 놓치면 갱신이 어려울 수 있습니다. 
• 임대료 인상 협의: 임대인이 임대료를 인상하려면 경제 사정의 변동 등 정당한 사유가 있어야 하며, 임차인의 동의가 필요합니다.
• 확정일자 효력: 환산보증금이 기준을 초과하는 경우, 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않습니다. 

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환산보증금이 기준을 초과하는 경우에도 일부 보호 조항은 적용되므로, 임차인은 계약 전에 해당 조항들을 숙지하고 계약 조건을 신중히 검토해야 합니다.

 

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