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2기 차임연체 계약해지 특약의 효력
관련 법조항:
- 상가건물임대차보호법 제11조 (차임연체와 해지)
사례:
임대료가 주변보다 고액인 데다 최근 영업도 부진하여 2개월 분의 월세를 연체하였습니다. 그리고 며칠 전 임대인으로부터 계약을 해지한다는 내용증명을 받았습니다. 계약 체결 당시에 임차인이 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약했습니다만, 정말 계약이 해지되는 건가요?
질문:
2기 차임연체 계약해지 특약의 효력이 있습니까?
답변:
아니요, 2기 차임연체 계약해지 특약의 효력이 없습니다.
상가건물임대차보호법 제11조에 따르면, 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서, 임차인의 차임연체가 2기 미만인 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.
귀하의 경우, 임대차계약서에 2기 차임연체시 계약해지 특약이 있더라도, 이는 상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 특별한 사유가 없는 한 효력이 없습니다.
따라서, 임대인의 주장대로 지금 당장 임대차계약이 해지된다고 할 수 없습니다.
결론적으로
2기 차임연체 계약해지 특약은 효력이 없으므로, 임차인은 계약 해지를 당하지 않습니다.
그러나, 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 계약 해지를 주장한다면, 임차인은 임대차계약을 유지하기 위해 다음과 같은 조치를 취할 수 있습니다.
- 연체된 월세를 조속히 납부한다.
- 임대인과 협의하여 차임 감액 또는 연체료 면제 등을 요구한다.
- 임대차계약 해지에 대한 법적 대응을 고려한다.
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