주택임대차보호법상 계약기간 및 중개보수 부담     질문:(1) 주택임대차보호법에 계약기간이 24개월입니다.(2) 12개월 계약 시 법적보호는 보장할 수 있는지요?(3) 중개보수 부담은 임차인, 임대인 중 어느 쪽인가?답변:(1) 주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다”고 규정하고 있습니다. 따라서 주택임대차보호법상 임대차계약의 최단기간은 2년입니다. (2) 12개월 계약 시 법적보호는 보장될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다”고 규정하고 있습니다. 따라서 임대차기간을 1년으로 정한 약정이 임차인에게 불리하다면 이는 무효가 되며, 임차인은 2년간의 임대차기간..

임차기간 특약사항의 유효성 질문: 임차인이 작년 11월에 입주하였는데 본인의 사정에 의해 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 자기도 전세를 살고 있기 때문에 자기의 전세만기 된 날과 임차해준 집의 전세만기 된 날이 현재는 맞지만 이제 새로 전세를 놓으면 계속 날짜가 엇갈려 본인의 집에 들어올 수 없다고 난색을 표합니다. 이 경우 새로운 임차인과의 계약 시 특약사항에 합의된 임차개월 수를 적은 것이 나중에 임차인이 임대차보호법에 의해 2년을 주장할까 걱정이 됩니다. 특약사항에 기재된 것만으로도 임대인은 24개월을 임차 안 해도 가능한 것인지요? 답변: 질문자의 경우, 임대차계약의 임차기간을 2년 미만으로 정하는 특약사항이 유효할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법..

지하층 대피소의 주거용 임대차보호법 적용 여부 질문: 1층과 2층은 주거용, 지하층은 대피소로 되어있는데(등기부상), 지하층의 대피소를 주거용으로 임차할 경우 주택임대차보호법 적용대상이 되는지요? 답변: 주택임대차보호법의 적용 여부는 단순히 건축물대장이나 등기부와 같은 공부에 의해서 형식적으로 판단할 것이 아니고, 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단해야 합니다. 위 사례에서 지하층이 등기부상 대피소로 되어 있더라도, 임대차계약 체결 당시 지하층이 실제로 주거용으로 사용되고 있었고, 임차인이 이를 주거용으로 임차한 것이라면, 임차인이 주택임대차보호법에서 규정한 대항력을 취득할 수 있습니다. 따라서 지하층 대..

주택임대차보호법, 경매로 1/2 지분 매수 시 임차보증금 전액 반환 책임은? 질문: 주택의 1/2 지분을 경매로 매수한 경우, 나머지 공유자와 함께 임차인의 임대차 보증금 전부에 대해 임차인에게 지급할 책임이 있는지 궁금합니다. 답변: 주택임대차보호법 제3조제4항에 따르면 임차주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. 따라서 경매를 통해 1/2 지분을 취득한 새로운 소유자는 임대인 지위의 승계인으로서 보증금을 반환할 책임을 집니다. 이 때 보증금 반환채무의 성질은 분할채무와 불가분채무 중 어느 것으로 인정될지가 문제됩니다. 분할채무의 경우 공유지분 범위 내에서만 반환의무가 있는 반면, 불가분채무의 경우 임차인의 청구에 따라 보증금 전액을 일단 반환하고 다른 공유자의 부담 부분에 대하여 구상권을 행..

임대차기간 연장 합의, 주택임대차보호법에 위반되면 무효?    질문:임대차기간을 1년 3개월로 연장하기로 합의하고 세입자 서명 확인서를 받았는데, 임차인이 2년으로 주장한다면 어떻게 해야 하나요? 답변:주택임대차보호법 제4조에 따르면 임대차 계약기간을 2년 미만으로 정할 수는 있으나, 2년 미만으로 정한 기간은 임차인만이 주장할 수 있습니다. 즉, 귀하의 경우 임대차기간을 1년 3개월로 연장하기로 합의하였더라도, 그 약정은 임차인에게 불리한 것으로 판단되어 효력이 없게 됩니다. 따라서 임차인이 2년으로 주장한다면, 임대인으로서는 임차인에게 2년으로 계약기간을 정하는 재계약을 체결할 것을 요구할 수 있습니다. 임차인이 이를 거부할 경우, 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 해지하..

주택임대차보호법, 무엇을 보호하는 걸까요? 주택임대차보호법 제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 내용: 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관한 민법의 규정을 보완하여 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 특별법입니다. 주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위하여 다음과 같은 사항을 규정하고 있습니다. 임대차 계약의 존속기간 주택임대차보호법은 임대차 계약의 존속기간을 2년으로 규정하고 있습니다. 임대차 계약의 존속기간이 2년을 초과하는 경우에도 임차인은 2년마다 임대차 계약을 갱신할 수 있습니다. 임대료 인상의 상한 주택임대차보호법은 임대료 인상의 상한을 5%로 규정하고 있습니다. 임대인은 임차인의..