close
본문 바로가기

부동산 Q&A399

상가임대차보호법에서 최우선변제권이란? 재산 보호를 위한 상가건물임대차보호법은 대항력과 소액임차인, 최우선변제권 등의 제도를 도입하여 소시민들의 재산권을 강화하고 있습니다. 여기에서는 임차인의 임대보증금을 보호하는 방법 중 하나인 최우선변제권에 주목하겠습니다.  상가임대차보호법에서 최우선변제권이란?최우선변제권은 임차인이 대항조건(건물 인도 및 사업자 등록)을 충족하면 발생하는 권리를 의미합니다. 최우선변제권이 있는 경우, 임차목적물이 경매나 공매를 통해 소유권이 이전되더라도 경매 절차에서 다른 권리자들보다 최우선으로 일정액의 보증금을 받을 수 있습니다. 최우선변제권은 특별한 확정일자 없이 대항조건만 충족하면 부여됩니다. 그러나 최우선변제권은 임차보증금이 소액일 때에만 적용됩니다. 소액 보증금의 범위는 "상가건물 임대차보호법"에서 규정되어 있으.. 2024. 1. 29.
상가임대차보호법에서 우선변제권이란? 우선변제권이란?우선변제권이란 특정 채권자가 채무자의 전 재산 또는 특정 재산으로부터 다른 채권자보다 우선하여 채권의 변제를 받을 권리를 말합니다. 상가임대차법 제5조(보증금의 회수)의 제2항에 따르면 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차 건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있고, 이 권리를 우선변제권이라고 합니다. 즉, 배당절차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 상가 임차인은 담보물권자와 유사한 지위를 갖는다는 의미입니다. ; 우선변제권 요건확정일자 부여: 상가 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니.. 2024. 1. 29.
상가임대차보호법에서 대항력 효력 발생 시기 대항력 효력 발생 시기대항력은 대항 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다.(1) 발생 시기대항력의 효력은 건물 인도와 사업자등록이라는 두 가지 요건을 동시에 충족한 다음 날에 발생하며, 이는 두 요건 중 나중에 충족된 날의 익일에 발생합니다. 즉, 대항력의 효력은 대항 요건을 모두 충족한 다음 날에 발생합니다.(2) 존속 요건건물의 인도와 사업자등록은 대항력을 확보하는 요건일 뿐만 아니라 유지해야 하는 요건입니다. 대항력을 주장하기 위해서는 대항 요건을 계속 유지해야 합니다. 경매에서 대항력을 주장하기 위해서는 배당요구종기일까지 계속해서 대항 요건을 유지해야 한다는 의미입니다. 대항력 구비에 관한 주의 사항(1) 계약서와의 일치 여부임대차의 목적물이 등기부등본, 건축물 관리대장, 사업자등록신청서, 임대차계.. 2024. 1. 29.
상가임대차보호법에서 대항력이란? 현재 사용 중인 우리 사무실이 갑자기 소유자가 변경되거나 경매에 걸릴 경우, 기존 임대인과의 계약 내용은 어떻게 처리될까요? 새로운 소유자에게 기존 임대차 계약을 주장할 수 없다면, 현재의 사무실에서 나가야 할 가능성도 있습니다.하지만, 상가임대차보호법은 이러한 상황에서 임차인의 이익을 보호하기 위해 대항력과 최우선변제권이라는 방법을 제공하고 있습니다. 이 글에서는 임차인을 보호하는 대항력에 대해 알아보겠습니다. 대항력이란?대항력은 "임차인이 새로운 건물주에 대해 임차권을 주장할 수 있는 권리를 갖는 힘"입니다.상가임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청.. 2024. 1. 29.
임대인이 권리금 회수 방해하면 손해배상 책임 ;상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하거나, 임대차계약의 체결을 방해하는 행위를 하여 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우에는 임대인에게 손해배상책임을 부과하고 있습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제10조의4대구지방법원 2016. 9. 1. 선고 2015가합3796, 2016가합114 판결; 질문:임대인이 신규 임차인에게 무리한 조건을 제시하여 협의가 결렬되었을 경우, 임대인은 손해배상 책임이 있는지?답변:네, 임대인은 손해배상 책임이 있습니다. 판례에 따르면, 임대인이 신규 임차인에게 통상적인 임대차계약의 체결 과정에서 요구되는 것보다 무리한 조건을 제시함으로써 임차인의 권리금 회수를 방해한 경우에는 정당한 사유 없.. 2023. 12. 12.
권리금과 보증금은 별개 ;권리금은 임대차계약과 별개로 신규 임차인이 임차인에게 지급하는 금원으로, 임대인은 권리금을 받은 것을 이유로 보증금을 감액할 수 없습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제10조의3제2항 ;질문:임차인이 권리금을 받았으니 보증금에서 공제해야 하는지?답변:아니요, 임차인이 권리금을 받았으니 보증금에서 공제해야 한다는 임대인의 주장은 받아들여질 수 없습니다.권리금은 임대차계약과 별개의 계약으로, 임대차보증금과는 별개의 성질의 금원입니다. 임차인이 권리금을 받은 것은 임대차계약의 종료와 관련된 사항으로, 임대인은 임차인이 권리금을 받은 것을 이유로 보증금을 감액할 권리가 없습니다.따라서 제시된 사례의 경우, 임차인은 임대인에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다. 2023. 12. 12.