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부동산 Q&A399

재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까? 재건축 계획 고지, 갱신 거절의 정당한 사유일까? 질문: 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 하나로 "임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우"를 규정하고 있습니다. 여기서 "임대차계약 체결 당시"의 의미는 무엇일까요? 최초 개약 당시를 보아야 할지, 1년마다 체결하는 임대차 계약으로 보아야 할까요? 답변: 법무부 법무심의관실의 2019년 5월 10일자 질의회신에 따르면, 상가임대차법 제10조 제1항 단서 제7호 가목에서 말하는 "임대차계약 체결 당시"는 최초로 임대차계약을 체결하는 당시뿐만 아니라, 갱신계약을 체결하는 당시도 포함한다고 합니다.. 2023. 10. 19.
경매 진행 중인 주택 임차권등기신청, 배당요구만으로 가능할까? ; 질문:임차권등기신청 요건 중 계약기간의 만료가 있습니다.만약 임대차계약기간은 남아있으나 경매가 진행중인 주택임차인이 배당요구를 한경우 계약해지의 의사표시를 한것이므로 배당요구신청일을 기준으로 계약이 만료된 것으로 보고 임차권등기신청을 할 수 있는지요? 관련 법조항:민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위)주택임대차보호법 제3조의2(임차인의 경매신청권)대법원 1996.7.12. 선고 94다37646 판결  사례:2023년 7월 1일, 2024년 7월 1일까지 임대차계약을 체결한 주택에 대하여 경매가 개시되었습니다. 임차인은 2023년 8월 1일에 배당요구를 하였습니다. ; 답변:네, 할 수 있습니다. 배당요구는 임차인이 보증금반환을 요구하는 의사표시라고 볼 수 있으므로, 대항력을 갖춘 임차인이 임대.. 2023. 10. 19.
12년 장기 임차인도 상가권리금 회수기회 보호받을 수 있다? 12년 장기 임차인도 상가권리금 회수기회 보호받을 수 있다? 질문: 12년 넘게 상가에서 영업을 했는데 임대인이 다른 업종으로 사용하겠다고 해서 상가권리금 회수기회 보호받을 수 없나요? 묵시적 갱신된 임대차기간이 끝나기 전에 신규임차인을 구해 임대인에게 소개해도 거절당하면 손해배상청구할 수 있나요? 관련 법조항: 상가건물임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 사례: 2004년도에 상가를 월세로 임대기간을 2년으로 하여 계약하고 동년 10월 30일에 입주하여 현재까지 묵시적 갱신으로 계속 사용되어 왔는데, 열흘전에 임대인이 갑자기 나타나 자기가 현업종이 아닌 타업종으로 사용해야 하겠으니 가게를 비워줬으면 좋겠다고 하네요. 답변: 12년 넘게 상가에서 영업을 했다고 하더라도, 임대차기간이 종료되.. 2023. 10. 19.
최상층세대만 사용하는 옥상, 공용부분일까 전유부분일까? 최상층세대만 사용하는 옥상, 공용부분일까 전유부분일까? 질문: 최상층세대만 사용할 수 있도록 구획된 아파트옥상은 공용부분일까요? 옥상 누수가 발생한 경우, 누수 보수는 누가 해야 할까요? 관련 법조항: 집합건물법 제3조(공용부분) 집합건물법 제6조 사례: 아파트 옥상으로 나가는 비상문과는 별도로 최상층세대의 다락방에서 옥상으로 출입할 수 있는 미닫이 문이 있고 옥상바닥에 툇마루타일이 설치되어 있으며 일정구간 휀스(울타리가) 설치되어 최상층세대에서 이용할 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 이부분에 누수가 발생하는 문제가 생겼습니다. 답변: 최상층세대만 사용할 수 있도록 구획된 아파트옥상은 공용부분으로 볼 가능성이 높으나, 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 집합건물법 제3조에 따르면, 구.. 2023. 10. 19.
아파트잔금후 누수, 하자담보책임은 없다 아파트잔금후 누수, 하자담보책임은 없다 관련 법조항: 민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다. 사례: 2022년 4월 11일 아파트 매매 계약을 체결하였고, 2022년 5월 10일 잔금을 지급하였습니다. 잔금 지급 당시에는 누수가 없었으나, 2023년 8월 7일 윗집에서 누수가 발생하였습니다. 질문: 매도인과 부동산은 누수를 고지하지 않았다는 사유로 하자담보책임이 있는지요? 답변: 하자담보책임은 없습니다. 민법 제667조에 따르면, 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다. 하자담보책임은 매매계약 체결 당시에 존재하는 하자에 대한 책임을 의미합니다. 따.. 2023. 10. 19.
상가누수, 양수인에게 책임이 있다고 보이고, 양도인에게 전가시켜야 상가누수, 양수인에게 책임이 있다고 보이고, 양도인에게 전가시켜야     관련 법조항:민법 제667조: 매도인은 매수인에게 매매목적물의 하자에 대하여 책임을 진다.민법 제668조: 하자담보책임의 청구는 매수인이 물건을 인도받은 날부터 6개월 내에 하여야 한다.  사례:2020년경 양도인이 1층에서 식당영업을 하기 위하여 인테리어를 하고 주방바닥을 설치하고 영업을 하다가 2023년 5월경 권리금을 받고 양수인에게 양도를 하고 양수인도 내부수리를 안하고 양도인이 넘겨준 상태로 영업을 하고 있습니다. 2023년 8월경 지하실을 임대차 하려고 보니 지하 층 천장에 물이 떨어진 것을 발견하고 보니 주방 위치에서 지하로 물이 떨어집니다. 질문:누가 수리를 해줘야 하는지요?  답변:양수인에게 책임이 있다고 보입니다... 2023. 10. 19.