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부동산 Q&A

임차인의 합의 번복

by 오피스매거진 2023. 11. 8.

임차인의 합의 번복

 

 

임대차계약의 합의는 원칙적으로 유효하지만, 특별한 사유가 있는 경우는 재협의 또는 거부가 가능합니다.

 

 

관련 법조항:

  • 민법 제626조(임대차의 종료)
  • 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
  • 상가건물임대차보호법 제11조(임대차기간의 갱신)
  • 상가건물임대차보호법 제14조(차임의 증감청구)

 

 

사례:

2016년 9월 송파구 먹자골목에서 보유하고 있는 상가에 대해 보증금 5천만원 월세 3백만원, 임대기간 1년으로 임차인을 구했습니다. 임차인과 임대차계약이 만료 2개월 앞두고 동일한 임대료에 1년 더 연장 합의하는 것으로 문자를 주고받았습니다. 그런데 임차인이 주변보다 월세가 과하다고 하면서 합의를 번복하고 월세를 감액해 달라고 합니다. 임대인은 합의를 번복한 임차인에게 월세를 감액해야 할 의무가 있을까요?

 

질문:

임대인은 합의를 번복한 임차인에게 월세를 감액해야 할 의무가 있을까요?

 

답변:

임대차의 양당사자는 계약의 내용과 방식을 자유롭게 결정할 수 있으므로, 구두 또는 문자로 합의 내용은 일방에게 지나치게 가혹한 결과를 초래할 수 있는 특별한 경우를 제외하고는 원칙적으로 유효하고 그 내용은 양당사자를 구속합니다.

 

양당사자가 문자로 합의한 내용은 특별한 사유가 없는 한 유효하므로, 임대인은 임차인의 합의내용 변경 요청에 응하여 재협의할 수 있으며, 거부할 수도 있습니다.

 

따라서, 임대인은 임차인의 합의 번복을 받아들이거나, 임차인의 요구를 수용할 수 있는 수준에서 재협의할 수 있습니다.

만약 임대인이 임차인의 합의 번복을 받아들이지 않고 재협의에도 응하지 않는다면, 임차인은 법원에 임대료 감액 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

해설:

임대차계약은 임대인과 임차인이 합의하여 체결하는 계약입니다. 따라서, 임대차계약의 내용은 원칙적으로 양당사자를 구속합니다.

 

귀하의 경우, 임차인과 임대차계약이 만료 2개월 앞두고 동일한 임대료에 1년 더 연장 합의하는 것으로 문자를 주고받은 것으로 보입니다. 따라서, 양당사자의 합의는 특별한 사유가 없는 한 유효합니다.

 

임차인이 주변보다 월세가 과하다고 하면서 합의를 번복하고 월세를 감액해 달라고 요구하는 경우, 임대인은 임차인의 합의 번복을 받아들이거나, 임차인의 요구를 수용할 수 있는 수준에서 재협의할 수 있습니다.

 

임대인이 임차인의 합의 번복을 받아들이지 않고 재협의에도 응하지 않는다면, 임차인은 법원에 임대료 감액 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

 

임대료 감액 청구 소송에서 임차인이 승소할 수 있는 요건은 다음과 같습니다.

  • 임차인의 부담이 증가하거나 경제 사정의 변동으로 인해 임대료가 상당하지 아니하게 된 경우
  • 임대료 감액이 임대인의 경제적 형편에 현저한 지장을 주지 않는 경우

따라서, 임대인은 임차인의 합의 번복을 받아들이거나, 임차인의 요구를 수용할 수 있는 수준에서 재협의하는 것이 바람직합니다.

 

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