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임대차계약의 무단 전대 및 월세 미납에 따른 명도소송 임대차계약의 무단 전대 및 월세 미납에 따른 명도소송 질문: 4층에 입주한 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대를 하고 월세를 계속 미납하고 있습니다. 이에 원 계약자에게 이에 대한 책임을 물으면 그 전차인을 내보내라고만 합니다. 이에 아버님은 명도소송을 하려고 준비 중입니다. 그러나 법률지식이 없어서 알아보라 하시는데요, 명도소송은 원 임차인에게 해야 하는지 불법점유 중인 전차인에게 해야 하는지요? 답변: 명도소송은 불법점유 중인 전차인에게 해야 합니다. 임대차계약에서 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 전대하는 것은 원칙적으로 금지되어 있습니다. 이러한 무단 전대는 임대인의 권리를 침해하는 행위입니다. 위 사례에서 원 임차인이 임대인의 동의 없이 전대를 한 경우, 원 임차인은 임대인에 .. 2023. 10. 25.
임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 질문: 주택의 임차인이 약정기간 1년으로 임대차계약 체결 후 6개월이 경과한 시점에서 임차인의 개인적 사유로 임대인에게 일방적으로 임대차해지를 요구하며 보증금의 반환 및 월 차임지급을 거절하고 있습니다. 상기상황에서 임대인은 임차인의 계약해지 요구를 약정기간 존속을 이유로 거절할 수 있는가? 즉 임차인의 사정에 의한 것이므로 새로운 임차인이 정해지고 그때 보증금을 반환해도 되는지 알고 싶습니다. 임차인이 월 차임지급을 거절할 경우 차임연체가 2기이상인 경우 임대인은 차임연체를 이유로 계약 해지할 수 있는지요? 답변: 1. 임차인의 일방적 임대차해지 요구에 대한 임대인의 대응 주택임대차보호법 제6조 제1항은 "임대차의 존속기간은 2년으로 한다."라고 규.. 2023. 10. 25.
아파트 소유권자 사망 후 상속인 전부 임대인으로 계약 체결의 법적 문제 아파트 소유권자 사망 후 상속인 전부 임대인으로 계약 체결의 법적 문제 질문: 아파트 소유권자가 사망하였으나 상속등기가 되어 있지 않아 상속인 전부를 임대인으로 하여, 서명날인 받고 계약을 체결하고자 합니다. 법적인 문제는 없는지요? 답변: 법적인 문제는 없습니다. 민법 제1027조는 "상속인은 피상속인의 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 아파트 소유권자의 사망으로 상속인들은 피상속인의 아파트에 대한 소유권을 공동으로 취득하게 됩니다. 상속등기가 되어 있지 않은 경우에도 상속인들은 공동으로 아파트의 소유권을 행사할 수 있습니다. 따라서 상속인 전부를 임대인으로 하여 임대차계약을 체결하는 것은 법적으로 문제가 없습니다. 주의사항 다만, 상속등기가 이루어지면 상속인 중 1인.. 2023. 10. 25.
재건축대상 지역의 주택 임대차 종료 약정의 효력 재건축대상 지역의 주택 임대차 종료 약정의 효력 질문: 재건축대상 지역의 주택을 임차하면서 ‘관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.’는 것으로 약정하고 임대차계약을 체결하였습니다. 이 경우 주택임대차보호법상 2년간의 임대차 기간이 보장되는지요? 답변: 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 경우 주택임대차보호법 제4조 제1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.”고 규정하고 있습니다. 따라서 관리처분계획 인가일 이전에 체결한 임대차계약의 경우, 임대차 기간은 원칙적으로 2년입니다. 위 사례에서 임대차계약서에 “관리처분계획 인가시 임대차가 종료한다.”는 약정이 있더라도, 이는 임대차계약의 해제사유에 불과합니다. 따라서 관리처분계획이 인가되더라도, 임대차계약은 2년이.. 2023. 10. 25.
권리금 잔금 미지급과 상가임대차 계약의 효력 권리금 잔금 미지급과 상가임대차 계약의 효력 질문: 권리금계약금을 치루고 상가건물임대차 계약도 하였습니다. 권리금잔금과 임대차잔금도 같은 날인데 만약 양수인이 권리금 잔금을 치르지 않고 상가임대차 잔금만 치룰 경우 임대차 계약은 유효한지요? 답변: 권리금 잔금 미지급으로 인해 상가임대차 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 권리금은 임차권의 양도대가로, 임대차계약과는 별도의 계약으로 체결됩니다. 따라서 권리금 잔금 미지급으로 인해 임대차계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만, 권리금 잔금 미지급은 권리금계약의 해제 사유가 될 수 있습니다. 따라서 권리금 잔금을 미지급한 양수인은 기존 임차인에게 권리금계약을 해제당할 수 있습니다. 권리금계약이 해제되면, 기존 임차인은 양수인에게 권리금계약금을 반환받을 수 .. 2023. 10. 25.
주택임대차 보증금 증액 시 확정일자 주택임대차 보증금 증액 시 확정일자 질문: 주택임대차 2년 만기도래로 다시 연장하고 임대차 보증금증액사항이 발생할 경우 기존계약서 뒷면에 인상된 보증금과 지급일자 그리고 수령인을 명기하면 확정일자가 이미 되어 있기에 위의 계약서는 하자가 없는 계약서인지 아니면 기존계약서에 확정일자가 있더라도 변경된 보증금증액이므로 다시 확정일자를 받아야 되는지요? 답변: 기존 계약서에 확정일자가 있는 경우, 보증금 증액 부분에 대해서는 다시 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제8조 제2항은 "임대차의 당사자는 임대차계약의 내용을 증명하는 서류를 작성하고 이를 임대인과 임차인이 각자 보관하여야 한다."라고 규정하고 있습니다. 이때, 임대차계약의 내용을 증명하는 서류에는 임대차계약서와 확정일자 등이 포함됩니.. 2023. 10. 25.