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전세금 인상, 법적 보호 방법은? 전세금 인상, 법적 보호 방법은? 질문: 전세권 설정등기를 하고 거주하다가, 전세금을 인상하여 줄 경우 인상한 부분에 대한 법적 보호 방법이 있는지요? 답변: 네, 전세금을 인상하여 줄 경우 인상한 부분에 대한 법적 보호 방법이 있습니다. 전세권 설정등기를 하고 거주하다가 전세금을 인상하여 줄 경우, 인상한 부분에 대한 전세권을 설정할 수 있습니다. 전세권 설정등기를 하면, 임차인은 인상한 부분에 대한 보증금을 우선적으로 반환받을 권리를 갖게 됩니다. 따라서 임대인이 임차인에게 보증금을 반환할 때, 인상한 부분의 보증금은 우선적으로 반환되어야 합니다. 전세권 설정등기를 하려면, 임차인과 임대인이 전세권설정계약서를 작성하고, 그 계약서를 공증하여야 합니다. 또한, 전세권설정등기를 하기 위해서는 등기소에 전.. 2023. 10. 26.
오피스텔 경매, (현)임차인이 낙찰받을 수 있을까요? 오피스텔 경매, (현)임차인이 낙찰받을 수 있을까요? 질문: 오피스텔 최우선 순위로 전입신고를 완료하고 확정일자도 받아서 현재 점유를 하고 있습니다. 그 후로 근저당 두건이 각각 3,500만원, 2,000만원이 설정 되어 있습니다. 문제는 점유를 잃은 (전)임차인이 보증금을 돌려받지 않았어요. (1) (현)임차인이 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있을까요? (낙찰대금이 4,000만원을 초과한다고 가정) (2) 낙찰대금이 3,500만원일 경우 전세금으로 대체하여 매입할 수가 있을까요? (나머지500만원을 어떻게 되나요?) (3) (전)임차인도 배당 신청하여 받을 수가 있을까요? 답변: (1) (현)임차인이 경매를 신청하여 낙찰대금에서 전액 돌려받을 수 있을까요? 네, (현)임차인은 경매를 신.. 2023. 10. 26.
임차인이 주민등록을 일시적으로 이전한 경우, 1순위 자격 유지 가능할까요? 임차인이 주민등록을 일시적으로 이전한 경우, 1순위 자격 유지 가능할까요? 질문: 가족들은 계속 거주하고 있는데 일시적으로 계약당사자인 본인만 주민등록을 이전했습니다. 가족이 계속 거주하고 있다는 사실을 확인하고, 일시적으로 임차인만 주민등록을 이전했다는 사실을 입증하면 1순위 자격을 유지할 수 있는지요? 답변: 네, 가족이 계속 거주하고 있다는 사실을 확인하고, 일시적으로 임차인만 주민등록을 이전했다는 사실을 입증하면 1순위 자격을 유지할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 주택임차인이 임차주택의 경매절차에서 우선변제를 받으려면, 주택의 점유, 주민등록(전입신고) 및 확정일자를 갖추고 있어야 합니다. 위의 경우 임차인이 주민등록을 전출한 것은 임대차계약의 본질적인 내용을 변경하는 것.. 2023. 10. 26.
건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경된 경우 임차인의 계약해지 (1) 임차중인 건물이 매매로 인하여 소유권자가 변경되면 임차인은 그를 이유로 임대차 기간과 관계없이 계약해지를 요구할 수 있는지요? 답변: 네, 가능합니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임대인의 권리 또는 지위를 양수한 자는 그 양수한 날로부터 6월 이내에 목적물을 인도받을 수 있다."라고 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 임대차계약을 체결한 임대인이 아닌 제3자에게 소유권이 이전된 경우, 임차인은 새로운 임대인에게 목적물 인도를 요구할 수 있습니다. 만약 새로운 임대인이 목적물을 인도받을 수 없다고 통지하거나, 목적물을 인도받더라도 임차인이 계속 거주하기를 원하지 않는다면, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다. (2) 전세등기가 없는 임차인이 제3자에게 소유자(임대인)의 허락을 받고 전대.. 2023. 10. 26.
임차기간 특약사항의 유효성 임차기간 특약사항의 유효성 질문: 임차인이 작년 11월에 입주하였는데 본인의 사정에 의해 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 자기도 전세를 살고 있기 때문에 자기의 전세만기 된 날과 임차해준 집의 전세만기 된 날이 현재는 맞지만 이제 새로 전세를 놓으면 계속 날짜가 엇갈려 본인의 집에 들어올 수 없다고 난색을 표합니다. 이 경우 새로운 임차인과의 계약 시 특약사항에 합의된 임차개월 수를 적은 것이 나중에 임차인이 임대차보호법에 의해 2년을 주장할까 걱정이 됩니다. 특약사항에 기재된 것만으로도 임대인은 24개월을 임차 안 해도 가능한 것인지요? 답변: 질문자의 경우, 임대차계약의 임차기간을 2년 미만으로 정하는 특약사항이 유효할 수 있는지 여부가 문제됩니다. 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 법.. 2023. 10. 25.
지하층 대피소의 주거용 임대차보호법 적용 여부 지하층 대피소의 주거용 임대차보호법 적용 여부 질문: 1층과 2층은 주거용, 지하층은 대피소로 되어있는데(등기부상), 지하층의 대피소를 주거용으로 임차할 경우 주택임대차보호법 적용대상이 되는지요? 답변: 주택임대차보호법의 적용 여부는 단순히 건축물대장이나 등기부와 같은 공부에 의해서 형식적으로 판단할 것이 아니고, 임대차계약체결 당시의 실제용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 등 구체적인 상황을 고려해서 합목적적으로 판단해야 합니다. 위 사례에서 지하층이 등기부상 대피소로 되어 있더라도, 임대차계약 체결 당시 지하층이 실제로 주거용으로 사용되고 있었고, 임차인이 이를 주거용으로 임차한 것이라면, 임차인이 주택임대차보호법에서 규정한 대항력을 취득할 수 있습니다. 따라서 지하층 대.. 2023. 10. 25.