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임대차 종료 후 재계약 차임 인상 유효성 ;임대차계약이 종료된 후 임대인과 재계약을 하는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조에 따른 차임 증액 규정이 적용되지 않으므로, 임대인과 임차인이 합의한 차임은 무효가 되지 않습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제11조, 제2항대법원 2014. 2. 13. 선고 2013다80481 판결 질문:임대차계약 기간이 종료하여 임대인과 재계약을 하면서 기존 차임에서 15% 인상된 금액으로 차임을 정한 경우 대통령령에서 정하는 9%를 초과한 부분은 무효가 되는지?답변:아니요, 무효가 되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조제1항에서는 임대차기간 중에 차임 증액을 청구할 수 있는 요건을 규정하고 있는데, 그 중 하나가 “임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인.. 2023. 12. 10.
일방적 차임 인상 약정 효력 ;상가임대차계약에서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있도록 정한 약정은 상가건물 임대차보호법 제11조에 위반하여 효력이 없습니다. 따라서 임차인은 임대인의 일방적인 차임 인상요구를 거절할 수 있습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제11조, 제15조대법원 2014. 2. 27. 선고 2009다39233 판결 질문:임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있도록 정한 약정의 효력답변:아니요, 효력이 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 합니다. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로.. 2023. 12. 10.
사업자등록신청서상의 임대차 목적물 소재지가 등기부와 불일치한 경우 우선변제권 주장 가능 여부 ;상가건물 임차인이 사업자등록을 하였으나, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차 목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우, 그러한 사업자등록으로는 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 취득할 수 없고, 따라서 우선변제권도 주장할 수 없습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조제1항대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 ;질문:사업자등록신청서상의 임대차 목적물 소재지가 등기부와 불일치한 경우 우선변제권 주장 가능한지?답변:아니요, 주장할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으.. 2023. 12. 10.
상가 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부 ;상가 임차인이 점포를 전대한 경우, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우, 임차인은 상가건물 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 없습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결 ;질문:상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부답변:상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.그러나 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물.. 2023. 12. 9.
상가건물 임차인의 폐업신고 후 우선변제권 유지 여부 ;상가건물 임차인이 폐업신고를 한 경우, 폐업신고일로부터 대항력과 우선변제권이 소멸합니다. 따라서 폐업신고 후 다시 사업자등록을 하였다고 하더라도 기존의 우선변제권은 유지되지 않습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결 ;질문:상가건물의 임차인이 폐업신고를 한 후 다시 같은 장소에서 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우에는 기존의 우선변제권이 유지되는지 여부답변:아니요, 유지되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 .. 2023. 12. 9.
상가 임차보증금 우선변제권 확보방법 ;상가 임차인이 임대차등기가 없는 경우에도 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항 ;질문:임대차등기를 하지 못하는 경우, 임차보증금을 보호할 수 있는 방법은 없나요?답변:네, 있습니다. 상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대차계약이 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 확정일자를 받은 경우 임차건물의 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 따라서 귀하의 경우에도 건물에 입점하고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 임차건물의 경매 시 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 확정일자는 관할 세무서에서.. 2023. 12. 9.