상가건물 임차인의 폐업신고 후 우선변제권 유지 여부

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상가건물 임차인이 폐업신고를 한 경우, 폐업신고일로부터 대항력과 우선변제권이 소멸합니다. 따라서 폐업신고 후 다시 사업자등록을 하였다고 하더라도 기존의 우선변제권은 유지되지 않습니다.

 

관련법 및 판례:

• 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항
• 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결
• 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결

 

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질문:

상가건물의 임차인이 폐업신고를 한 후 다시 같은 장소에서 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 한 경우에는 기존의 우선변제권이 유지되는지 여부

답변:

아니요, 유지되지 않습니다.

 

상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다. 특히 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 합니다.

 

따라서 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로, 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 기존의 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 존속한다고 할 수 없습니다.

 

따라서 제시된 사례의 경우, 甲이 폐업신고를 한 이후에는 대항력과 우선변제권이 소멸하였으므로, 다시 사업자등록을 하였다고 하더라도 기존의 우선변제권은 유지되지 않습니다.