상가 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부

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상가 임차인이 점포를 전대한 경우, 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우, 임차인은 상가건물 임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 없습니다.

 

관련법 및 판례:

• 상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제2항
• 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결

 

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질문:

상가를 전대한 임차인의 우선변제권 행사 가능 여부

답변:

상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다.

그러나 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없습니다.

 

따라서 제시된 사례의 경우, 甲이 사실상 폐업하고 그 점포를 丙에게 전대한 경우, 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인 丙이 그 명의로 사업자등록을 하지 않은 경우라면 임차인인 甲의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 없습니다.

즉, 상가 전대한 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 합니다.