상가 임대차 계약 갱신할 때 우선변제권은 자동 유지될까?

상가 임대차 계약 갱신 시 우선변제권의 유지 조건은 무엇인가요?

상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 우선변제권을 확보하기 위해서는 다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다:

1. 상가건물의 인도
2. 사업자등록 신청
3. 임대차계약서에 확정일자 부여

이러한 요건을 충족한 경우, 임차인은 상가건물이 경매나 공매로 처분될 때 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 가집니다.

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계약 갱신 시 우선변제권은 자동으로 유지되나요?

계약이 갱신되더라도 위의 세 가지 요건이 계속 충족된다면 우선변제권은 유지됩니다. 즉, 상가건물을 계속 인도받고 있고, 사업자등록이 유지되며, 갱신된 계약서에 확정일자가 부여되어 있다면 우선변제권은 자동으로 유지됩니다.

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묵시적 갱신의 경우에도 우선변제권이 유지되나요?

묵시적 갱신이란 임대차 기간이 종료된 후 임차인이 상가를 계속 사용하고, 임대인이 이에 대해 이의를 제기하지 않는 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 이 경우에도 임차인이 상가를 계속 인도받고 있고, 사업자등록이 유지되며, 기존 계약서에 확정일자가 부여되어 있다면 우선변제권은 유지됩니다.

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확정일자는 갱신 시마다 다시 받아야 하나요?

계약이 갱신될 때마다 새로운 임대차계약서가 작성된다면, 해당 계약서에 대해서도 확정일자를 받아야 우선변제권이 유지됩니다. 묵시적 갱신의 경우에도 기존 계약서의 확정일자가 유효하므로, 별도로 확정일자를 받을 필요는 없습니다.

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우선변제권 유지 요건 요약

요건 설명

상가건물의 인도	임차인이 상가를 실제로 사용하고 있어야 함
사업자등록 신청	임차인이 해당 상가에 대해 사업자등록을 유지하고 있어야 함
확정일자 부여	임대차계약서에 확정일자가 부여되어 있어야 하며, 갱신 시 새로운 계약서에도 필요

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상가 임대차 계약을 갱신할 때 우선변제권을 유지하기 위해서는 상가의 인도, 사업자등록의 유지, 그리고 갱신된 계약서에 대한 확정일자 부여가 필수적입니다. 특히 계약이 갱신될 때마다 새로운 계약서를 작성하는 경우, 해당 계약서에 대해 확정일자를 받아야 우선변제권이 유지되므로 주의가 필요합니다.

 

상가 임대차 계약의 갱신과 우선변제권의 유지에 관한 사항은 법률적으로 중요한 부분이므로, 계약 갱신 시 이러한 요건들을 꼼꼼히 확인하여 권리 보호에 만전을 기하시기 바랍니다.

 

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