전세권 vs 확정일자, 차이점은?

전세권 vs 확정일자, 차이점은?

 

 

 

 

질문:

전세권과 확정일자의 차이점에 대해 문의드립니다.

 

 

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조(임차인의 우선변제권)

 

 

사례:

ㅇㅇ씨는 야탑동 오피스텔에 전세를 살고 있습니다. 전세 입주시 등기부등본을 확인하고, 특이사항이 없어서 전입신고 및 확정일자를 받아 두었습니다.

 

답변:

전세권과 확정일자는 모두 전세금을 보호하기 위한 제도이지만, 그 성격과 효력에서 차이가 있습니다.

• 전세권은 부동산등기법에 따라 설정하는 권리로, 부동산의 소유권에 대한 종속적인 권리입니다. 따라서 전세권 설정 후에는 전세권 등기가 등기부에 기재되며, 전세권 설정자는 전세금에 대한 우선변제권을 가지게 됩니다.
• 확정일자는 주택임대차보호법에 따라 등기소에서 부여하는 날짜로, 전세권 설정과 마찬가지로 전세금에 대한 우선변제권을 부여합니다.

 

두 제도의 차이는 다음과 같습니다.

 

구분	전세권	확정일자
성격	부동산등기법상 종속적 권리	주택임대차보호법상 제도
효력	전세금에 대한 우선변제권	전세금에 대한 우선변제권
등기	등기부에 기재	등기부에 기재되지 않음
효력 발생	등기한 날	전입신고일 다음날
유지 조건	전세권 설정자는 해당 주택의 소유권이나 전세권에 대한 권리변동을 등기해야 함	확정일자자는 전입신고 상태를 유지해야 함
경매 신청	보증금 반환 청구 시 바로 경매 신청 가능	소송을 통해 확정판결을 얻어야 함
보증금 한도	없음	없음
비용	등록세, 등기세 등 발생	없음

 

 

 

 

추가 설명:

전세권 등기와 확정일자 중 어느 것을 선택하는 것이 좋은지는 상황에 따라 다릅니다. 만약 전세금을 안전하게 보호하고 싶다면 전세권 등기를 하는 것이 좋습니다. 전세권 등기는 등기부에 기재되어 소유권과 동일한 효력을 가지므로, 전세금 반환을 청구하는 경우 보다 유리합니다. 또한, 전세권 등기는 해당 주택에서 이사하더라도 효력이 지속되므로, 전세금 반환을 청구할 수 있는 기간이 더 길어집니다.

 

반면, 확정일자는 등기부에 기재되지 않고 전입신고 상태를 유지해야 한다는 단점이 있습니다. 따라서 전세금 반환을 청구하는 경우 소송을 통해 확정판결을 얻어야 합니다. 또한, 확정일자는 해당 주택에서 이사하면 효력이 소멸되므로, 전세금 반환을 청구할 수 있는 기간이 짧아집니다.

 

귀하의 경우 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으므로, 보증금 전액에 대하여 확정일자 날짜(전입신고일이 확정일자 날짜보다 뒤인 경우에는 전입신고일 다음날)를 기준으로 경매에 참가하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다.