제소전화해로 임차인 명도 가능할까? 강제집행 조건 정리

현실적인 고민: 소송 없이 임차인을 내보낼 수 있을까?

상가를 임대 중인 A씨는 임차인의 지속적인 월세 연체와 연락두절로 골머리를 앓고 있었습니다.
명도소송을 고려했지만, 통상 1년 가까이 걸리는 소송 절차에 부담을 느끼던 A씨는
지인의 조언으로 ‘제소전화해’를 활용하면 빠르게 명도를 받을 수 있다는 말을 듣게 됩니다.

 

하지만 제소전화해만으로 강제집행까지 가능한 걸까?
임차인이 바뀌거나 무단 점유자가 생긴다면 그 효력은 유지될까?

 

오늘은 이 질문에 대한 법적 쟁점과 해결 방법을 정리해보겠습니다.

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제소전화해로 명도 가능했던 실제 사례

서울의 한 상가에서, 임대인 B씨는 임차인이 3개월 이상 월세를 연체하자
‘임차인이 월세를 3개월 이상 연체할 경우 계약을 해지하고 명도한다’는 내용을 포함해
지방법원에 제소전화해를 신청하였습니다.

 

법원은 쌍방을 소환해 화해기일을 열었고, 양측이 화해에 동의하면서
해당 내용이 담긴 제소전화해조서가 작성되었습니다.

 

이후 임차인이 정해진 기한까지도 자진 퇴거하지 않자,
B씨는 해당 화해조서를 근거로 명도에 대한 강제집행을 신청하여
별도의 명도소송 없이 상가를 회복할 수 있었습니다.

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법적 쟁점 분석: 제소전화해의 효력과 한계

1. 제소전화해란 무엇인가?

민사소송법 제385조에 따르면, 제소전화해란
“소송이 제기되기 전에 법원의 조정 아래 당사자 간에 이루어지는 화해”를 말합니다.

법원이 작성한 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로,
상대방이 이를 이행하지 않을 경우 강제집행이 가능합니다.

2. 판결의 효력은 누구에게까지 미치는가?

그러나 제소전화해조서는 기본적으로 당사자 간의 효력에 한정되며,
제3자에게는 그 효력이 미치지 않는 것이 원칙입니다.

 대법원 1991. 1. 15. 선고 90다9964 판결 요지
"채권적 청구권(임대차기간 만료, 월세 미납 등)에 의한 판결은 변론종결 이후의 무단점유자에게 효력이 미치지 않음."

 

단, 소유권에 기한 물권적 청구권(예: 방해배제청구권)에 근거한 명도청구는
점유자를 불문하고 그 효력이 미칠 수 있습니다.

3. 무단전대의 경우 강제집행은 불가능할 수 있음

임차인이 제소전화해 이전에 무단으로 제3자에게 전대한 경우,
해당 제3자에 대해서는 화해조서로 집행권원이 미치지 않기 때문에
별도의 승계집행문을 받아야 강제집행이 가능합니다.

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전문가 조언: 명도 효과를 극대화하려면?

① 제소전화해 신청서 작성 시 유의사항

• 단순히 "월세 미납시 명도" 조건만 기재할 것이 아니라,
  소유권에 기한 물권적 청구권도 함께 포함해 둘 것.

② 전대 방지 및 점유자 대비책 마련

• 화해 성립 전 점유이전금지가처분을 고려해 무단 점유자 등장 방지
• 전대 여부는 임차인 진술로 확인하고, 이에 대한 확인 조항 삽입 권장

③ 명도 지연시 손해보전 조항 삽입

• "임차인이 명도기한을 초과하면 월세의 3배를 위약금으로 부담한다"는
  지체일수당 위약금 조항을 포함해 손해 최소화

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마무리 요약 및 상담 권유

제소전화해는 임차인 명도를 빠르게 이끌 수 있는 유효한 수단입니다.
그러나 효력이 미치는 범위, 전대 여부, 채권·물권 구분 등을 정확히 이해하고
사전에 대비하지 않으면 오히려 강제집행이 무력화될 수 있습니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.