상가 매수·임대 전 ‘위반건축물’ 여부 꼭 확인해야 하는 이유

 

건물 외관만 보고 계약했다가 큰코다칠 수도 있습니다

 

최근 A씨는 위치와 가격이 매력적인 상가 건물을 매수했습니다.

 

그러나 잔금지급 후 건축물대장을 열람해보니 ‘위반건축물’로 표시되어 있었고,
이행강제금 수백만 원이 부과될 수 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.

건물 자체는 멀쩡해 보였지만, 건축법상 위반된 부분이 있었던 것입니다.

 

이 사실을 미리 알았더라면 계약 조건이나 가격 협상에 영향을 줄 수 있었겠죠.

상가를 매매하거나 임대차계약을 체결할 때, 위반건축물 여부는 반드시 확인해야 합니다.

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위반건축물 기재는 ‘건축물대장’에서 확인할 수 있습니다

건물의 합법성은 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.
해당 건축물에 불법 증축이나 변경이 있으면 ‘위반건축물’로 기재됩니다.

• 위반건축물로 기재되면 원상복구 명령이 따르고
• 이를 이행하지 않으면 연 2회 이내 이행강제금이 부과됩니다
  (출처: 「건축법」 제80조 및 제80조의2, 국가법령정보센터)

👉 특히 이행강제금은 위반한 당사자에게 우선 부과되지만,
소유권 이전 후에도 신규 소유자에게 시정명령 및 강제금 부과가 반복될 수 있습니다.

그러므로 매수인은 계약 전, 관할 구청(주택과 등)에 방문하여

• 위반 내용
• 시정 가능성
• 부과 예정 이행강제금액
  을 반드시 확인해야 합니다.

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임차인도 주의해야 할 사항이 있습니다

임차인은 ‘상가건물임대차보호법’의 보호를 받지만,
건물 일부가 위반건축물이라면 행정기관의 철거 명령 대상이 될 수 있습니다.

 

즉, 위반된 구조물에서 영업하던 공간이 철거되어 사용할 수 없게 될 가능성이 있는 것입니다.
이 경우 임차인이 입은 손해는 임대인과의 계약상 책임 관계로 이어지게 됩니다.

 

👉 따라서 임차인은 계약 전 반드시

• 실제 임차할 공간의 구조와
• 건축물대장상의 면적·표시를 비교 확인해야 합니다.

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특약 조항으로 책임소재를 명확히 해야 합니다

매매나 임대차계약 체결 시, 위반건축물 여부를 몰랐더라도
계약서에 아래와 같은 특약 문구를 삽입하면 향후 분쟁에 대비할 수 있습니다.

“매도인(임대인)은 위반건축물에 대한 시정조치를 잔금 이전까지 완료하고,
건축물대장에서 위반건축물 표시를 말소하기로 한다.
잔금 이후 이행강제금이 발생할 경우, 그 납부 책임은 매도인(임대인)에게 있다.”

 

이처럼 사전에 권리·의무를 명확히 특약으로 명시하는 것이
불필요한 분쟁을 줄이는 효과적인 방법입니다.

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계약 전 꼼꼼한 확인이 최선의 예방입니다

상가건물은 외형만으로 위법 여부를 알기 어렵습니다.
건축물대장 열람, 구청 확인, 특약 조항 작성은 꼭 체크해야 할 필수 사항입니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.