미등기상가 임대차계약, 이 서류 없으면 큰일 납니다

 

미등기 상가, 계약해도 될까요?

상가를 임차하려는 A씨는 저렴한 조건의 분양상가를 소개받았습니다.
하지만 등기부등본이 존재하지 않는 '미등기상가'라는 설명을 들은 순간부터 불안해졌습니다.

 

"건축물도 완공 전인데, 지금 계약해도 괜찮을까?"

 

미등기 상태의 상가는 공적 장부 확인이 어려운 만큼, 임차인에게 더 많은 주의가 요구됩니다.

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1. 실제 사례 요약 – “준공 전 미등기상가, 월세만 믿고 계약?”

상가 준공 전 분양계약서만 보고 임대차계약을 체결한 B씨는, 입점 후 6개월 만에 건물주가 바뀌었다는 사실을 알게 되었습니다.
이전 임대인은 건물 소유권이 없었고, 분양권 상태에서 무단 임대를 진행한 것이었습니다.

 

결국 새 소유주는 임대차계약을 인정하지 않았고, B씨는 보증금 일부를 회수하지 못한 채 퇴거해야 했습니다.

이 사례는 등기부등본이 없는 상가의 리스크를 잘 보여줍니다.

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2. 법적 쟁점 분석 – 등기 없는 상가, 임차인이 확인해야 할 것들

(1) 진정한 소유자인지 분양계약서 원본으로 확인

• 등기부등본이 없는 상태에서는 분양계약서로 임대인의 권리를 확인해야 합니다.
• 반드시 원본 확인, 분양대금 완납 여부는 시행사나 조합에 직접 확인해야 합니다.
• 분양권 양도 가능성이 있을 경우, 분양계약서의 명의변경란에 임대차관계를 기재하는 것이 안전합니다.

(2) 건축물대장·허가도면으로 면적·위치 파악

• 건축물대장이 없기 때문에, 건축허가도면 등으로 면적·구조·위치 확인이 필수입니다.
• 실제 사용 면적과 분양계약서상 면적이 다를 수 있습니다.

(3) 토지·건물 소유자 모두 확인

• 건축주와 토지주가 다른 경우, 반드시 양측 모두를 임대인으로 계약서에 명시해야 합니다.
• 건축물 준공 이후 건물 소유권과 토지 소유권이 달라지면, 상가임대차보호법 적용 여부에 문제가 생길 수 있습니다.

관련 법령:

• 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항:

"이 법은 상가건물의 임대차에 적용한다. 다만 건물등기부에 등재되지 않은 경우에도, 사용승인을 받은 건물이고 실제 영업에 이용되는 경우에는 적용된다."

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3. 전문가 조언 – 계약 전 반드시 체크할 5가지

1. 분양계약서 원본 확인 + 분양대금 완납 여부 확인
2. 건축허가서 및 도면으로 실제 상가 위치·면적 확인
3. 건축주와 토지주가 다른 경우, 계약서에 모두 명시
4. 토지등기사항전부증명서로 압류·가압류 여부 확인
5. 주변 상권 시세 철저히 조사 (높은 월세 주의)

특히 공적 장부 미확인 상태에서 월세만 보고 계약하는 것은 매우 위험합니다.
상가임대차보호법의 적용을 받기 위해선 일정 요건(건물 준공, 실제 영업 등)을 반드시 충족해야 합니다.

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 마무리

미등기상가는 향후 법적 분쟁 발생 가능성이 높습니다.
임대차계약 체결 전, 반드시 분양계약서·시행사 확인·건축도면 검토 등 철저한 사전 확인이 필요합니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.