상가임대차 계약 시 임차인이 반드시 확인해야 할 15가지 체크리스트

상가임대차, 계약 전에 이것만은 꼭 확인하세요

상가를 처음 임차하는 A씨는 임대인의 말만 믿고 계약을 진행했습니다.
하지만 계약 이후 건물이 불법 건축물임을 알게 되었고, 정전과 단수 문제까지 겪게 되었죠.

 

계약서에 명시된 조건들도 임차인에게 불리한 조항들이었지만, 계약 전 꼼꼼히 확인하지 못했던 탓이었습니다.

상가임대차보호법의 적용을 받더라도, 임차인이 계약 전에 확인해야 할 사항은 매우 많습니다.

 

이 글에서는 임차인이 임대차계약 체결 전과 계약 중, 계약 종료 시에 반드시 확인해야 할 핵심 사항 15가지를 정리해드립니다.

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1. 계약 체결 전: 반드시 확인해야 할 사항

✅ ① 임대인의 권한 확인

• 신분증, 등기사항증명서, 등기권리증 등을 통해 임대인 본인을 확인해야 합니다.
• 대리인과 계약할 경우 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증을 확인하고 임대인과 직접 통화하여 임대권한 유무를 확인합니다.

✅ ② 보증금 입금 계좌

• 반드시 임대인 명의의 계좌로 이체해야 하며, 타인 명의 계좌는 분쟁 소지가 큽니다.

✅ ③ 건축물대장 및 위반건축물 여부

• 건축물대장 열람을 통해 위반건축물 여부 확인
• 건축물대장상 면적과 실제 면적이 일치하는지도 확인 필요

✅ ④ 공용부분 및 계약 조항 확인

• 계약서상 원상복구, 공용부분 사용범위 등 임차인에게 불리한 조항이 있는지 꼼꼼히 확인

✅ ⑤ 계약기간 및 중개보수 협의

• 계약기간은 명확히 정하고, 중개대상물 확인설명서를 반드시 확인한 뒤 서명
• 중개보수는 계약 전 협의

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2. 계약 체결 이후: 운영 중 유의사항

✅ ⑥ 관할관청 허가·등록 여부

• 해당 상가 용도, 등록사항, 시설 허가 여부를 시·군·구청 등에서 확인

✅ ⑦ 추가 비용 및 간판 설치

• 월세 외에 관리비, 전기료, 수도료 등의 부담 여부 확인
• 간판 설치 가능 위치와 크기 등도 미리 협의

✅ ⑧ 확정일자 및 사업자등록

• 사업자등록 신청 후 확정일자 부여를 통해 보증금 우선변제권 확보

✅ ⑨ 인테리어 및 전기용량 확인

• 공용공간, 장비 배치 등을 사전에 설명하고 동의
• 장비 사용 전기용량이 부족한 경우 임대인의 승인 필요

✅ ⑩ 임대차 개시 시 사진 촬영

• 추후 원상복구 기준 협의를 위해 임대차 개시 시 상태를 촬영해 보관

✅ ⑪ 권리금 계약 시 유의사항

• 권리금 계약 시 임대인의 동의 여부, 계약 미이행 시 반환 조건 등을 반드시 명시

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3. 계약 종료 시: 권리금과 원상복구, 무엇을 준비해야 하나

✅ ⑫ 계약갱신요구권 행사 기한

• 계약 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 서면으로 갱신요구 가능
• 상가임대차보호법 제10조 제2항

✅ ⑬ 월세 연체 시 갱신거절 사유

• 3개월분 이상의 차임 연체 시 계약갱신 요구 거절 가능

📌 대법원 2021다29486 판결 참조
“상가임대차 계약 기간 중 3기의 차임에 해당하는 금액을 연체하면, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있으며, 이 경우 권리금 회수 기회도 상실될 수 있음.”

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✅ ⑭ 권리금 회수 기회 보장 요건

• 계약 만료 6개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 주선해야 권리금 회수 기회를 주장할 수 있음
• 상가임대차보호법 제10조의4

✅ ⑮ 원상복구·비용 정산 협의

• 임대차 종료 전 원상복구 범위 및 집기류 정산 협의
• 수리비, 부속물 비용은 계약서에 근거해 정산

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마무리 조언: 계약은 꼼꼼하게, 기록은 철저하게

상가임대차계약은 단순히 ‘입주 후 장사 시작’으로 끝나지 않습니다.
계약서 내용, 임대인의 권한, 보증금 보호 방법, 권리금 회수 조건까지 사전에 꼼꼼히 확인해야 이후의 분쟁을 예방할 수 있습니다.

정확한 판단은 반드시 법률전문가와의 상담을 권장합니다.