상가임대차 계약, 임대인이 진짜 건물주인지 확인하는 법

 

 

상가를 임차하면서 계약 상대방이 ‘진짜 건물주’인지 고민해본 적 있으신가요?

겉보기엔 문제가 없어 보이는 임대차 계약. 하지만 상대방이 실제 소유자가 아니라면, 아무리 계약서를 제대로 작성해도 보증금조차 돌려받지 못하는 최악의 상황이 벌어질 수 있습니다.

이번 포스팅에서는 상가임대차보호법을 중심으로, 임대인의 신원을 확인하는 구체적인 방법과 주의할 점을 정리해드립니다.

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실제 사례: 위조된 신분증과 등기권리증에 속은 매수인

서울의 한 부동산 거래에서, 매도인이 위조된 주민등록증과 등기권리증을 제시해 건물을 판매했고, 등기소와 법무사까지 이를 진짜로 판단해 소유권이전등기까지 완료됐습니다.

하지만 나중에 사기라는 사실이 밝혀지면서, 진짜 소유자가 말소청구 소송을 제기했고, 결국 매수인은 건물을 소유하지 못했습니다.

법원은 중개인의 주의의무 위반을 인정했고, 매수인과 중개인이 손해를 각각 40%와 60% 부담하라는 판결을 내렸습니다.
📌 (서울고등법원 2005. 5. 11. 선고 2004나56013)

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임대인의 진짜 여부, 이렇게 확인하세요

✅ 등기부등본 + 신분증 대조는 필수

• 등기부등본의 소유자 이름과 제시된 신분증 이름이 일치하는지 확인
• 위조 가능성을 고려해 신분증은 복사해두고, 정부24에서 주민등록증 진위 여부를 직접 확인

정부24(www.gov.kr) → '주민등록증 진위확인'

✅ 운전면허증도 마찬가지

• 경찰청 교통민원24(www.efine.go.kr) 에서 운전면허증 진위 여부 확인 가능

✅ 등기권리증도 보여달라고 요청

• 정교한 위조도 가능하지만, 등기권리증은 재발급되지 않기 때문에 진정한 소유자일 가능성 높음
• 불쾌해할까 봐 요청을 망설이지 말고, 개업공인중개사를 통해 자연스럽게 요청

✅ 관리비 영수증, 재산세 납부 증명서 확인

• 실제 거주 중인 소유자라면 이 서류들도 제출 가능
• 위조가 어려운 서류들이라 위험 방지용으로 유효

✅ 계약금은 소유자 명의 계좌로

• 반드시 소유자 명의의 통장으로 이체
• 현금 지급은 피하고, 이체 내역은 반드시 보관

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전문가 조언: 상가임대차 계약, 이런 점을 명심하세요

1. 개업공인중개사에게만 의존하지 마세요
   → 공인중개사도 가끔 실수를 합니다. 임차인 스스로 확인해야 합니다.
2. 이웃 주민이나 관리실에 문의해보세요
   → “곧 이사 올 사람인데”라는 자연스러운 말로 소유자 여부를 확인할 수 있습니다.
3. 계약 전, 등기부등본 최신본을 꼭 떼어보세요
   → 발급일이 오래된 등기부등본은 신뢰도 낮습니다.

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관련 법적 쟁점과 판례 요약

• 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350: 중개인은 등기부, 신분증, 등기권리증 등을 통해 소유자 확인 의무가 있음
• 매매나 임대차 계약에서 등기권리증 확인은 주의의무의 핵심으로 인정

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마무리하며

상가임대차보호법상 임차인의 권리는 강하게 보호되지만, 기본적인 신분 확인조차 하지 않았다면 법의 보호를 온전히 받기 어렵습니다.

임대인 거절이 걱정돼 요청을 꺼리기보단, 명확하고 안전한 계약을 위해 반드시 확인하세요.
보증금 반환, 계약 무효 등 상가 분쟁으로 번지는 것을 막을 수 있습니다.