상가임대차계약서 작성 시 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트는?

 

상가 임대차계약을 앞두고 있다면, 계약서에 어떤 내용을 반드시 포함해야 하는지 고민이 많으시죠?
특히 직접 영업을 준비 중이거나 신규 창업자라면 더욱 주의해야 할 부분이 많습니다.

이번 포스팅에서는 실제 상담 사례를 바탕으로 ‘상가건물임대차계약서’에 꼭 명시해야 할 사항들과,
누락 시 발생할 수 있는 위험 요소들을 하나하나 짚어보겠습니다.

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실제 상담 사례 요약

서울 양천구에 위치한 상가의 1층 일부를 임차한 A씨.
임대인과 상가건물임대차계약서를 직접 작성했지만,
임대인의 국세 체납 사실을 확인하지 못한 채 계약을 진행했고,
이로 인해 보증금 반환 문제에 대한 불안감을 호소했습니다.

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계약서 작성 시 반드시 포함해야 할 항목

1. 임차 상가건물의 정확한 표시

• 주소, 건물 구조, 용도, 전용면적 등을 명확히 기재
• 일부 공간만 임차하는 경우 도면 첨부 필수
  (도면 없을 경우 상가임대차보호법 적용 제외 가능성)

2. 계약 내용 명시

• 보증금, 월세, 계약기간, 부가세 포함 여부 등
• 환산보증금이 일정금액(예: 서울 기준 약 9억 원)을 초과할 경우
  확정일자를 받지 못해 우선변제권이 없을 수 있음 → 전세권 설정 검토 필요

3. 특약사항 설정 예시

• 현 시설 상태 인도 및 확인
• 선순위 근저당 존재 시 정보 제공
• 세금 체납 여부 확인 및 완납증명서 제출
• 잔금 지급 시 전세권 등기 협조 조항 포함

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법적 쟁점 분석

1. 임차 목적물 특정의 중요성
도면이 첨부되지 않으면 임차물의 특정이 불명확해져
상가임대차보호법의 보호를 받지 못할 수 있습니다.

2. 임대인의 세금 체납
국세나 지방세 체납이 있을 경우,
선순위 채권으로 인해 보증금 반환에 어려움이 생길 수 있습니다.
→ 반드시 세무서에서 ‘미납국세 등 일람신청서’ 확인 필요

3. 환산보증금 초과 시 주의사항
확정일자가 없다면 우선변제권 없음 → 전세권 등기로 대체 가능

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전문가 조언

상가임대차계약서는 단순한 임대 조건의 기록이 아닌,
임차인의 권리를 지키기 위한 법적 장치입니다.

✅ 계약 전 반드시 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 확인
✅ 도면 첨부 여부 확인 후 사업자등록 가능성 체크
✅ 국세·지방세 체납 여부는 반드시 계약 전에 확인
✅ 계약서에 특약사항으로 임차인 보호 장치 추가 권장

상가 분쟁을 예방하고, 보증금을 안전하게 지키기 위해서는
계약서 작성 단계에서부터 전문가의 조력을 받는 것이 가장 현명한 방법입니다.

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상가임대차보호법, 임대인 세금체납, 보증금 반환, 신규임차인 문제 등
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