상가임대차계약, 공동명의 건물이라면 꼭 ‘이것’ 확인해야 합니다

 

상가 임대차계약을 체결하면서 계약 당사자가 공동명의일 경우,
누구와 계약해야 할지 헷갈리셨던 경험 있으신가요?

특히 부부 공동소유나 여러 명이 지분을 나눠 가진 경우라면
계약 절차를 잘못 진행할 경우 법의 보호를 받지 못하는 상황까지 생길 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 실제 사례를 통해 공동소유 상가의 임대차계약 시 주의할 점을 정리해드립니다.

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실제 사례: 공동소유 상가, 1명과 계약한 임차인의 운명은?

경기도 성남에 위치한 상가 건물.
이 건물은 A, B, C 세 사람이 각각 3분의 1 지분씩 공유하고 있었습니다.

그런데 임차인은 A 한 명과만 임대차계약을 체결했고, 계약 후 B가 "나는 동의한 적 없다"며 계약 무효를 주장했습니다.
결국 이 임차인은 '상가건물임대차보호법'상 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없게 됐습니다.

공동소유인 부동산에서는 한 사람만과의 계약으로는 적법한 임차인이 될 수 없기 때문입니다.

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법적 쟁점: 과반수의 지분이 핵심입니다

공유 부동산의 관리에 관한 결정은 지분의 과반수 이상 동의가 있어야 합니다.
이는 민법 제265조에도 명시되어 있죠.

임대차는 부동산의 ‘사용·수익’에 해당하며, 이는 관리의 범주에 속합니다.
따라서 지분의 과반수(50% 초과)를 가진 자의 동의가 필수입니다.

즉,

• 지분이 동일한 3인이 공동소유하는 경우 → 최소 2인의 동의 필요
• 부부 공동명의의 경우 → 반드시 두 사람 모두의 동의 필요

한 사람만의 서명으로 계약서를 작성했다면?
해당 임차계약은 무효가 될 수 있고, 임차인은 법적 보호를 받지 못하게 됩니다.

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전문가 조언: 계약 전 반드시 ‘이 서류들’ 확인하세요

💡 임대차계약 전 꼭 체크해야 할 사항

• 공동소유자 전원의 지분 확인
• 지분 과반수 이상 소유자의 서명 유무
• 불참한 지분권자의 인감증명서 및 위임장
• 부부 공동명의의 경우 배우자의 의사 확인까지 진행

특히 계약 현장에 오지 않은 공동소유자가 있다면,
그 사람의 위임장과 인감증명서는 꼭 받아두셔야 합니다.

또한, 부부 공동명의일 경우 관련 서류를 확보한 뒤
유선 또는 서면으로 배우자의 동의 여부를 재차 확인하는 것이 안전합니다.

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마무리하며

공동소유 상가에서의 임대차계약은 단순히 계약서를 작성했다고 끝이 아닙니다.
지분 과반수 이상의 동의와 서류 확보가 제대로 이루어져야
‘상가건물임대차보호법’의 보호를 받을 수 있습니다.

조금이라도 의심스러운 상황이라면,
전문가의 자문을 구하고 필요한 서류를 모두 확보한 후 계약을 진행하시기 바랍니다.