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낙찰자에게 대항력 있는 임차인의 임차보증금 청구 소송 낙찰자에게 대항력 있는 임차인의 임차보증금 청구 소송 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 민사소송법 제266조 (소송목적의 범위) 민사집행법 제261조 (압류의 효력) 사례: 경매로 낙찰받은 자를 상대로 대항력있는 임차인이 계약기간 만료시, 낙찰자인 임대인을 상대로 계약해지 통보 후, 임대차기간 만료일에 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차보증금을 반환받을 방법과 임차인은 낙찰자인 임대인을 상대로 임차보증금 반환소송을 해서 승소한 후 강제집행이 가능한지 여부 질문: 낙찰자인 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 어떻게 보증금을 반환받을 수 있는지? 답변: 낙찰자인 임대인이 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 다음과 같은 방법으.. 2023. 10. 15.
매수인과 임대차계약 체결시 대항력 문제, 어떻게 해결할까? 매수인과 임대차계약 체결시 대항력 문제, 어떻게 해결할까? 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 사례: 매도인에게 임대권한을 위임받지 않고, 단순히 임대차하는데 협조(현장방문)를 얻은 매수인이 매매계약 진행 중에 신규 임대차계약을 체결하였습니다. 매매 계약이 무난히 진행되어 전세잔금일에 매매잔금을 치뤄 소유권이전등기가 경료되었습니다. 질문: 매수인의 소유권이전과 동시에 대항력을 자연스럽게 갖추게 되는지, 아니면 새로운 소유자인 매수인과 임대차계약을 다시 체결해야 하는지? 답변: 매수인의 소유권이전과 동시에 대항력을 자연스럽게 갖추지 못합니다. 임대차계약은 채권계약으로 반드시 임대차목적물의 소유자와 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 소유자가 아니더라.. 2023. 10. 15.
대항력 없는 임차인의 보증금반환 대항력 없는 임차인의 보증금반환 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 사례: 매매 및 전세 잔금일이 같은 날로, 전세 잔금일과 동시에 소유자가 변경되는 경우, 대항력 없는 임차인의 보증금반환에 대한 법적 문제점을 문의한 사례입니다. 질문: 대항력 발생 전에 소유자가 변경되어 새로운 매수인에게 대항력이 인정될 수 있는지? 매도인과 체결한 계약서의 확정일자는 유효한지? 매도인 매수인 중 누구에게 보증금반환청구를 해야 하는지? 답변: 대항력 발생 전에 소유자가 변경되어 새로운 매수인에게 대항력이 인정되지 않습니다. 대항력이 인정되지 아니하는 경우 확정일자도 우선변제권에 대한 그 효력이 없습니다. 원칙적으로 매도인에게 보증금반환청구를 해야 합니다. 해설: 민.. 2023. 10. 14.
전세임차인의 대항력과 국세압류 전세임차인의 대항력과 국세압류 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 민법 제329조 (질권의 우선권) 민법 제330조 (전세권의 우선권) 민법 제331조 (저당권의 우선권) 사례: 전세임차인이 대항력을 갖춘 후, 임대인의 재산에 국세압류가 설정된 경우, 임차인의 대항력에 영향을 미치는지 문의한 사례입니다. 질문: 임차인의 전세보증금이 나중에 설정된 국세2건에 대하여 대항력을 완전히 갖출 수 있나요? 임대인이 등기상 갑구의 압류 2건을 말소시킬 의지가 없으면, 임차인이 임대인에게 전세보증금반환에 대한 권리주장이 가능한지요? 압류 2건을 임차인이 직접 해결가능 여부와, 혹시 가능하다면 향후 보증금에서 공제 가능 한지요? 기타, 임차인이 전세보증금의 확보를 위해, 취해야 하는 행동이 있다면 무엇을.. 2023. 10. 14.
다세대주택 임대차계약시 대항력과 주소표기 다세대주택 임대차계약시 대항력과 주소표기 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 주택임대차보호법 제3조 (대항력의 요건) 사례: 다세대주택 임대차계약시, 층수를 누락하고 [서울특별시 서울구 서울동 00빌라 301호]라고 기재했을 경우, 대항력이 인정받을 수 있는지 문의한 사례입니다. 질문: 층수를 누락한 주소로 계약을 맺은 경우, 대항력이 인정받을 수 있는지요? 답변: 층수를 누락한 주소로 계약을 맺은 경우, 대항력이 인정받을 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 계약서, 주민등록전입, 점유를 요건으로 규정하고 있습니다. 따라서, 계약서에 해당 주택의 지번과 동호수를 정확히 기재하고, 그 지번에 계약한 해당 호수에 주민등록전입을 하고, 점유(거주)하여야 대항.. 2023. 10. 14.
임대차 계약서 주소와 대항력 임대차 계약서 주소와 대항력 관련 법조항: 민법 제621조 (임차권의 대항력) 사례: 신축 입주하는 아파트 임대차 계약서를 작성한 경우, 지번주소가 나오기 전 롯트주소로 계약서를 작성하거나, 등기사항전부증명서랑 건축물대장이 나오기 전 지도에 2필지로 잡혀 00외 1필지로 계약서를 작성한 경우, 대항력에 문제가 생길 수 있는지 문의한 사례입니다. 질문: 롯트주소로 작성한 계약서를 지번주소로 변경해야 할까요? 00외 1필지로 작성한 계약서를 00외 2필지로 변경해야 할까요? 답변: 롯트주소와 실제 지번 주소 사이에 동일성을 인정할 수 있으면 롯트주소만으로 인정됩니다. 그러나 나중에 복잡할 수 있으므로 다시 계약서에 실제 지번 주소로 정정해 놓은 것이 유리합니다. 00외 1필지가 00외 2필지와 동일성을 인정.. 2023. 10. 14.