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연장재계약 후 임차인의 대항력은? 연장재계약 후 임차인의 대항력은?      관련 법조항:민법 제329조 (질권의 우선권)민법 제330조 (전세권의 우선권)민법 제331조 (저당권의 우선권)민법 제621조 (임차권의 대항력)  사례:임차인이 4년 거주 후 쌍방 합의하에 계약을 연장하려고 합니다. 임대인이 임대사업자이어서 묵시적 갱신이 안되고 계약서를 재작성하자 합니다. 임차인 거주 중 임대인이 후순위로 주택담보대출을 실행하였다면, 계약 갱신 후에 임차인의 순위에 변동이 있을까요? 질문:계약을 연장할 때 임차인의 우선순위는 어떻게 될까요?보증금을 인상하는 경우 임차인의 우선순위는 어떻게 될까요?  답변:임차인의 우선순위는 계약을 연장한 당시를 기준으로 합니다. 따라서, 계약을 연장할 때 임대인의 부동산등기부등본을 발급받아 다른 제한물건이 .. 2023. 10. 14.
상가 사용대인(사용차인)의 제3자 대항력 상가 사용대인(사용차인)의 제3자 대항력 관련 법조항: 상가임대차보호법 제3조 (대항력 등) 상가임대차보호법 제4조 (전대차의 대항력) 사례: 임차인(B)은 임대인(A)과 상가 임대차계약서를 작성하면서, "B는 C(B의 배우자)에게 목적물의 전부 또는 일부를 무상으로 사용대차할 수 있으며, 임대인은 이에 동의한다." 는 특약사항을 약정하였습니다. 임차인(B)은 2022. 3. 1. 사용차인(C)과 목적물 전부에 대하여 무상으로 사용대차 계약을 체결하였고, 사용차인(C)은 2022. 3. 10. 관할 세무서에 사업자 등록을 마쳤습니다. 질문: 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생하는지요? 사용차인(C)에게 제3자 대항력이 발생하지 않느다면, 임차인(B) 또는 사용차인(C)이 제3자 대항력을 갖추기 위하여.. 2023. 10. 14.
다가구 주택 경매에서 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 다가구 주택 경매에서 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 질문: 다가구 주택이 경매되어 주인이 바뀌었습니다. 임차인 A씨의 전입신고일은 2006년 6월 21일이고 최선순위 설정한 금융기관의 근저당권 설정일은 7년 뒤인 2013년 10월 29일입니다. 세입자 A씨는 배당요구를 하지 않았습니다. 이때 A씨의 임차보증금을 새로운 집주인(낙찰자)이 인수하는것이 맞나요? 답변: 네, 맞습니다. 임차인 A씨는 대항력 있는 임차인으로서, 낙찰받은 매수인이 반환받지 못한 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 따라서, 임차인.. 2023. 10. 14.
임차인의 대항력, 직계가족 전입 및 임차권등기명령 임차인의 대항력, 직계가족 전입 및 임차권등기명령     관련 법조항:주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)주택임대차보호법 제31조 (임차권등기명령)  사례:18년도부터 상가건물에 거주하던 임차인이 보증금을 받지 못한채 다른 주택으로 이사를 가야 하는 상황입니다. 임차인은 b주택으로 이사를 나가면서 전세대출을 받아야하므로 b주택에 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. a주택에 직계가족을 전입하여두면 대항력에 문제가 안될까요? 임대인 동의하에 전대차 계약도 고려하고 있습니다. 답변:상가건물이라도 실제 주택으로 사용하고 있으면 주택임대차보호법이 적용됩니다.임차인이 그 가족만 임대차목적물에 주소를 두고 자신은 전출한 경우에도 대항력이 인정됩니다. 따라서 임차인이 직계가족을 두고 전출해도 대항력에는 큰 문제가 .. 2023. 10. 14.
법인소유 오피스텔 경매에서 임차인의 대항력 법인소유 오피스텔 경매에서 임차인의 대항력 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 사례: 법인 소유의 오피스텔에 1순위로 전세중인 홍길동씨. 경매가 진행되어 임차보증금보다 경비, 임금채권, 당해세 등이 우선 배당되고 보증금 전액 확보가 되지 않을 경우, 전세 계약기간 만료후에도 낙찰자에게 보증금 반환 및 전세존속을 주장할 수 있는지 궁금합니다. 답변: 네, 법인소유 오피스텔도 임차인이 대항력을 주장할 수 있습니다. 임차인이 대항력이 있다면 배당절차에서 일부 또는 전액 보증금을 배당받지 못한다면, 낙찰받은 매수인에게 배당받지 못한 나머지 보증금 잔액을 받을 때까지 집비우기를 하지 않으셔도 됩니다. 또한 대항력은 보증금 뿐만 아니라 계약기간도.. 2023. 10. 13.
주택임대차보호법상 대항력, 임대인과 주소지가 동일해도 인정되나요? 주택임대차보호법상 대항력, 임대인과 주소지가 동일해도 인정되나요? 관련 법조항: 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) 주택임대차보호법 제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 사례: 3년 기한으로 업무차 외국으로 간 임대인이 분양받은 아파트에 신규 입주하게 된 홍길동씨. 전입신고를 하러 주민센터에 가보니 임대인 가족 모두가 전입신고 되어 있었습니다. 임대인에게 알아보니 아파트 잔금대출을 받기 위해서였다고 합니다. 현재 홍길동씨의 전세금으로 대출은 모두 갚았고, 전입신고도 마친 상태입니다. 질문: 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없는지요?? 전세금 보호에 우려되는 점은 없는지, 있다면 어떤 조치가 필요한지요?? 답변: 네, 임대인하고 주소지가 동일해도 대항력 유지에 문제가 없습니다. 주택임대.. 2023. 10. 13.