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부동산 Q&A399

상가건물 임대차보호법상 대항력 인정을 위한 사업자등록 요건 ;상가건물 임대차보호법상 대항력을 인정받기 위해서는 건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건을 구비하여야 합니다. 사업자등록은 임대차계약의 당사자임을 공시하는 효과가 있으므로, 임대차계약의 목적물과 사업장 소재지가 일치하는 것이 중요합니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조제1항대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다 44238 판결 ;질문:사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우, 대항력을 인정받을 수 있나요?답변:아니요, 인정받을 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 그.. 2023. 12. 6.
건물 공동임차 시 임차인 명의와 임대보증금 반환 ;건물 공동임차 시 임차계약서상 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정하였더라도, 임대차계약의 실질적 내용은 공동임차인 모두가 임차인임을 전제로 합니다. 따라서 임대보증금 반환 시에도 공동임차인 모두에게 반환해야 합니다. 관련법 및 판례:민법 제278조민법 제450조제1항대법원 1999. 8. 20. 선고 99다18039 판결 ;질문:건물 공동임차 시 임차인을 공동임차인 중 1인으로 하기로 약정한 경우 누구에게 임차보증금을 반환해야 하는지답변:임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 따라서 건물 공동임차 시에도 임대차계약의 당사자는 공동임차인 모두입니다. 민법 제278조는 “본절(민법 제3절 공동소유)의 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다.”라고 규정하여 채권의 경우에도 공동소유할 수 있음을.. 2023. 12. 6.
상가 임차인의 대항력 구비 요건 및 임대차등기 불가 시 대처 방법 ;상가 임차인은 임대차계약을 체결하고 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 제3자에 대하여 대항력을 취득하여 임대차기간 동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있습니다. 만일, 임차인이 건물인도 및 사업자등록을 신청하기 전에 임차건물에 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 되어 있었다면 대항력이 없으므로 퇴거당할 수 있습니다. 또한, 상가 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자까지 받은 경우, 일정한 요건 하에 일정한 금액을 한도로 하여 임차보증금에 대한 우선변제권이 있습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제3조제1항, 제5조제1항, 제2항, 제3항 ;질문:건물주가 임대차등기를 거부하는 경우, 대항력을 취득하여 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법은 .. 2023. 12. 5.
상가건물 임대차보호법 적용 대상, ‘상가건물’의 실질적 판단 기준 ;상가건물 임대차보호법은 사업자등록 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차에 대하여 적용됩니다. 따라서 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황･용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단해야 합니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제2조제1항대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 ;질문:임차인 甲이 상가건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에 서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 경우, 위 임차부분이 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물에 해당하는지 여부.. 2023. 12. 5.
부가가치세액, 상가임대차보호법상 '차임'에 포함되지 않음 ;임차인이 부담하기로 한 부가가치세액은 상가건물 임대차보호법상 '차임'에 포함되지 않습니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제2조제2항수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결 ;질문:임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법상 '차임'에 포함되는지 여부답변:상가건물 임대차보호법 제2조제2항은 "이 법에서 '차임'이라 함은 임대인이 임차인으로부터 받는 금전 그 밖의 경제적 이익을 말한다."라고 규정하고 있습니다. 우리 판례는 이와 관련하여 "임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물 임대차보호법 제2조제2항에 정한 '차임'에 포함되는지 여부에 관하여 보건대, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공.. 2023. 12. 5.
구분점포 통합 임대차, 합산 보증금 기준 ;구분점포 각각에 대하여 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 경우, 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하는 기준은 합산한 임차보증금액을 기준으로 합니다. 관련법 및 판례:상가건물 임대차보호법 제2조제1항, 제2항대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결 ;질문:구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서를 작성하였는데, 이 경우 상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정함에 있어 각각의 임차보증금액을 기준으로 하는지 합산한 임차보증금액을 기준으로 하는지 궁금합니다.답변:상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에서 사회적･경제적 약자인 임차인들 을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 법률입니다. 따라서 임대차보증금의 상한을 설정하여 일정액수 이하의 보증금이 정하여진 경우에만 .. 2023. 12. 4.